近來南昌、西安、廈門、海南等地紛紛出臺樓市調控政策，其中海南9月29日出臺的“停批100平以下商品房”的政策則讓投資者們心碎了。

海南省住建廳回應稱“并非一刀切”，面向本地居民，可以定向供應多種套型面積的住宅。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁告訴每日經濟新聞，海南停批100平以下的商品房主要是為了改變度假地產的產品結構，有效遏制候鳥式居住的空置現象，提升旅居效率和效益；未來100平以下的產品更多將轉變為租賃房，提高利用率。

海南住建廳稱“并非一刀切”

9月29日，海南印發《關于嚴格控制小戶型商品住宅審批有關問題的通知》稱，各市縣自本通知印發之日起，停止批準套型建筑面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面對本地居民銷售的自住型商品住宅、共有產權住宅。

對此，美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，100平米以下的商品房多是流通性較好、投資客喜歡的產品，此次海南房產政策出臺主要是讓當地樓市穩定地發展，對商品公寓、海景公寓產品影響較大。

戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端分析稱，或會令海南樓市降溫，且會使外來需求減少、價格增長放緩、城市服務及市政配套壓力緩解。

但外界對“停批100平以下的商品房”政策還是有些疑問。

對此，9月30日海南省住建廳有關負責人表示，該政策并非是“一刀切”。面向本地居民，則可以定向供應多種套型面積的住宅。其中，自住型商品住宅、共有產權住宅是指帶有一定保障性質、面向本地居民供應的低于市場價的商品住宅，居民可擁有完全產權或部分產權，并長期擁有居住使用權。

此外，海南省住建廳有關負責人認為，從目前海南房地產開發的實際情況看，很多企業為迎合市場，開發了大量的小戶型商品住宅，并將大部分賣往島外市場。這樣一來，島外更多的“候鳥型”人群來這兒季節性居住，給當地基礎設施、公共服務設施和社會管理帶來極大壓力。

70%以上購房者為“候鳥”型客戶

大部分島外購房者以旅游、度假、養老等為目的在海南買房，屬于“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走。

按三亞市旅游局的統計，2015年在三亞市購房養老的“候鳥老人”已達到了50萬之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬人。

而2011年中國旅游地產(海南)消費者調查報告顯示，海南購房者中71%來自島外，其中大部分為中長期用戶。每年使用物業時間超過15天的占絕大多數。其中70%以上的人群一年僅使用一次島內物業，空置率現象凸顯。

同時，鏈家提供的數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者*多。東三省合計占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來自河南、山東、山西、四川的購房者。

海南省住建廳相關負責人表示，此次停止小戶型商品住宅建設，提高商品住宅套型面積，在海南實行開發規模總量調控的情況下，可以降低入住人群規模，緩解基礎設施和公共服務設施壓力，提升居住環境質量。

在張曉端看來，同樣供應量下套數減少，對應的遷入地人口規模得以控制。

據海南省統計局公布的2017年1-8月海南房地產運行數據顯示，1-8月海南房屋銷售面積1602.47萬平方米，同比增長69.5%。前8月，海南省房地產開發投資額達到1252億元，同比增長14%。

張曉端認為，此次政策的出臺或會令海南樓市有所降溫，大量的外來需求導致房價水漲船高，在同樣總價支付能力下，小面積套型的單價承受力會更高，而對應單價的提升也進而推高市場均價。現在限制滿足外來需求的供應面積，意味著一方面外來人口的置業門檻相對提高，另一方面相對較大的套型總價已經不低，再實現單價的快速增長就更難。張曉端認為，未來海南100平以上的置業人群要么更具有經濟實力，要么有更堅定的遷徙的意義，還會利好海南島的經濟。

調整優化房地產業結構

近年來，海南房地產商品住宅新開工面積、銷售面積都有所增長，但部分項目嚴重侵占了海岸帶、中部生態核心區、濱水(湖庫)地帶、重點景區、水源地等核心資源，甚至對生態資源造成不可逆的嚴重破壞。

就在9月28日，海南出臺了《海南省人民政府關于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產業平穩健康發展的意見》，提出永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目；對四個中部生態核心區市縣，停止辦理新增商品住宅用地審批；其余市縣實行年度商品住宅用地計劃管理等。

記者了解到，早在2016年2月海南省就出臺了“兩個暫停”房產調控政策，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的縣市，實施暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地供應，暫停新建商品住宅項目規劃報建審批的政策。

此外，海南省近幾年也不斷出臺系列相關政策促進房地產業提高產品品質和開發水平。例如，從2015年11月，海南已經停止批準套型建筑面積在60平方米以下(含60平方米)的商品住宅建設，三亞市也將商品住宅*小套型建筑面積提高至80平方米。

海南省住建廳相關負責人介紹，從近兩年的摸索經驗看，控制小戶型商品住宅開發對引導房地產業結構調整、提升產品品質具有較好的促進作用。