過去一年來,在“房住不炒”的主流基調下,海南樓市調控進入“六限時代”,并伴隨著“史上*嚴圍填海管控措施”“史上*嚴土地政策”等嚴控政策的出臺,海南房地產逐漸回歸居住屬性,進入品質提升的時代。以海口為例,作為海南的龍頭地區(qū),無論是旅居產品的升級換代還是城市配套的建設完善以及生態(tài)環(huán)境的治理與保護等等,都讓市場為之一亮。
“六限”促房產回歸居住屬性
日前,在2018年全國兩會十三屆全國人大一次會議海南省代表團開放團組會議上,討論的話題始終沒離開兩個關鍵詞:房地產和生態(tài)環(huán)境。
海南省代表團團長、海南省委書記劉賜貴在現場表示,海南不能成為房地產的‘加工廠’,不能外面要多少我們就建多少。房地產供給側結構性改革對海南的GDP和投資增長必然會有影響,但改革需要自我革命的精神和壯士斷腕的氣概,房地產市場不能再無序發(fā)展了。
事實上,為了抑制房地產泡沫、保護生態(tài)環(huán)境,海南樓市去年的調控力度和頻率都堪稱歷史之*。從限購、限貸、限售、限價、限建、限供形成的“六限”調控格局,到永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產項目、停止批建100平方米以下(含100平方米)的商品住宅、暫停“商轉公”業(yè)務辦理,再到嚴格控制建設用地占用耕地、取消12市縣的GDP、工業(yè)、固定資產投資考核,以及發(fā)布“史上*嚴土地政策”等等,過去一年來,海南發(fā)布的各種調控細則和措施多達40余條。
調控手段正在發(fā)揮作用,在剛剛過去的春節(jié),海南樓市成交放緩。根據海南省住建廳的統(tǒng)計數據顯示,2018年春節(jié)期間海南省商品房銷售面積3.54萬平方米,同比(與去年春節(jié)比較,下同)下降53%;銷售金額5.82億元,同比下降53.1%;銷售均價16442元/平方米,同比下降0.2%,房地產市場運行基本平穩(wěn)。此外,根據海口市住建局的數據統(tǒng)計,海口市春節(jié)期間商品房銷售150套,銷售面積9285.4平方米,銷售均價9527.42元/平方米。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,海南樓市調控效應正在顯現,樓市將進一步降溫,未來海南會繼續(xù)深化樓市嚴控,抑制房地產泡沫、促其回歸居住屬性。
去杠桿、去泡沫、去風險的同時,海南也在努力實現“居者有其屋子”,通過調結構、提品質、引導發(fā)展高品質地產,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
住房進入競“品”時代
經過多年的發(fā)展以及2017年的大調整,海南旅居市場已經從第一階段的粗放發(fā)展,重量不重質,以市場擴容擴量為主,第二階段的關注產品力,變粗放式發(fā)展為規(guī)劃式發(fā)展,發(fā)展至第三階段,進入品質時代,更為關注產品品質。2017年海南出臺了多項建筑規(guī)范標準政策,全裝修、限制100平方米小戶型等,以往的依靠低總價高性價比走量的高周轉模式成為過去,客戶需求也隨之提升,海南房地產進入提質時代。
尤其是限建100平方米以下的小戶型無疑是*影響客戶購房心理的政策之一,總價門檻提升后,客戶對產品的品質追求越發(fā)強烈。根據某研究院對于2017年海南購房置業(yè)者的調研發(fā)現,客戶的置業(yè)目的越趨復雜化和復合型,一套房屋需要承載一個家庭多種置業(yè)需求,長時居住的養(yǎng)老養(yǎng)生需求、短時居住的度假需求及保值增值的投資需求短時和純度假需求等。
數據顯示,2017年海南購房需求趨于理性,實用性高、適合家庭度假的產品在成交結構中占據主力。2017年海口區(qū)域購房者關注度*高的戶型集中在80-100平方米的兩居室和100-140平方米的三居室。
提供高品質的房子和居住體驗,成為不少海南房地產項目的出發(fā)點,以位于海口西海岸旅游度假區(qū)的鳳凰悅海為例,在戶型設計上主打104平米-108平米2+1房,且每戶贈送面積約23-25平米,8.4米長一線觀海陽臺、4.4米開間、3.2米層高三面陽臺,極大地提升了居住的舒適度。為了更好地提升社區(qū)居住感受,據鳳凰悅海銷售人員介紹,項目容積率1.0,按照別墅級別來打造,樓棟呈弧形分布、東西排列,樓間距*大達150米,視野無遮擋,觀景效果非常好。
而智能化在鳳凰悅海也得到充分的利用,上述銷售人員表示,小區(qū)采用智能化安保系統(tǒng)、智能車牌識別、24小時無死角全方位監(jiān)控及室內一鍵呼叫系統(tǒng)等,旨在打造一個智慧安全的社區(qū)。
鳳凰悅海效果圖
綜合配套成旅居置業(yè)首選
海南省住建廳廳長霍巨燃曾表示,保持海南省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展是住建部門重點工作,住建部門將從房地產調整結構、優(yōu)化布局、提升品質、完善配套入手,進行總量控制,實現有序發(fā)展。
與此同時,旅居購房者對居住的環(huán)境和配套也越發(fā)重視。有研究機構調研,2017年,受訪客戶在海南購房時*關注因素前三為:社區(qū)配套、未來升值潛力、物業(yè)服務,其中對于社區(qū)配套的關注度占比接近20%,遠高于產品價格、升值潛力等因素。
作為國際旅游島,過去幾年,海南一系列重大配套及活動順利落地,并漸成規(guī)模,包括環(huán)島高鐵、博鰲機場、三亞免稅店、美蘭機場免稅店、博鰲國際論壇等等,尤以海南省會城市海口為甚,聚集并落地了一批優(yōu)秀的配套資源項目。
以鳳凰悅海所在海口西海岸旅游度假區(qū)為例,是海口“東融、南控、西強、北優(yōu)、中調”城市規(guī)劃中“西強”戰(zhàn)略中*重要的一步,2011年隨著海口市政府的進駐,開啟了西海岸板塊5年的高速發(fā)展期,未來這里將建成集行政服務、總部經濟、主題商業(yè)、休閑旅游、娛樂度假為一體的CBD核心區(qū)。
在交通上,鳳凰悅海被海陸空三維立體的交通全面覆蓋,項目毗鄰濱海大道,距離海口高鐵站和火車站僅約3.8公里,距離美蘭機場約40公里;在旅游度假配套上,擁有國際會展中心及星級酒店群、環(huán)球100主題影城、金沙灣BRD等:在生活配套上,南臨市政規(guī)劃公園、18萬方帶狀中央挺秀公園、4400畝五源河森林公園等三大公園環(huán)抱,海口遠大購物中心滿足一站式的購物消費需求,海南省腫瘤醫(yī)院、海南省兒童醫(yī)院、五源河學校等滿足區(qū)域居住者的醫(yī)療、教育需求。
回歸產品,依靠過硬品質打造市場口碑成為海南房地產市場的發(fā)展趨勢。