現在，身著正裝，腳穿皮鞋，手提公文包的三亞白領隨處可見，他們在創業大廈、天際大廈、陽光金融廣場進進出出。而這三個寫字樓正好是三亞寫字樓30年發展歷程中的縮影，對應著空白期、萌芽期、發展期。在海南建設自由貿易試驗區、探索建設中國特色自由貿易港的重大政策背景下，在陽光金融廣場、中鐵置業廣場等5A甲級寫字樓的引領下，三亞將在新興市場、國際標準、旅游+X等優勢下引領“未來辦公”潮流。

三亞中鐵置業廣場（看房嗎網實景航拍）

從無到有三亞寫字樓與海南共成長

4月20日下午，《1988—2018年三亞寫字樓市場發展報告》(以下簡稱《寫字樓三十年報告》)在三亞城區第一高樓——陽光金融廣場發布，這是陽光保險集團聯合“仲量聯行”發布的首個針對三亞寫字樓市場的權威發展報告，深度剖析1988—2018年激蕩三十年三亞寫字樓市場的發展歷程。

1988年，海南建省辦經濟特區，這個時候的三亞還沒有專門的寫字樓一說，需求集中在住宅。2001年前的早期辦公市場為自發形成的居民樓，可商可住，典型的代表項目為創業大廈。陽光金融廣場策劃經理姚歡是參與《寫字樓三十年報告》的作者之一，她認為，1988年到2001年這個時期，三亞無商用辦公概念，具有辦公需求的企業主要分散在純住宅區，或直接租賃商鋪用于辦公。1994年以后，少量散售型商住樓宇入市，集中在當時的城市中心河西區，包括衍宏現代城、創業大廈等辦公與居住混用樓。人們走進寫字樓時不是與買菜回來的老人同乘電梯，就是把空間讓給推嬰兒車的居家者。

2001年后到2010年，海南國際旅游島建設“推波助瀾”，三亞商住樓破局發展，迎來了寫字樓萌芽期。北京仲量聯行物業管理服務有限公司寫字樓租賃—駐場經理張建文告訴三亞日報記者，這個時期三亞第三產業占比迅速增加，逐漸發展成為支柱型產業，催生了更多辦公樓市場需求，辦公區域隨著城市中心區域而擴大，市場表現更活躍。比如碧海國際、山水云天、天際大廈等商住樓內商務辦公比例已經占據絕大多數。“主要是涌入了一批地產開發、旅游開發的企業，包括地產、金融、旅游等行業。”

但萌芽期的三亞寫字樓，從辦公品質來看，還面臨著形象、環境、物業、配套等多方面的不足與劣勢。比如電梯擁擠、等候時間長，停車位緊缺，商業配套不完善等等。隨著三亞經濟結構中第三產業的迅猛發展，2011年以后，甲、乙級寫字樓持續入市，同一片區(如迎賓路區域)集中供應，推動區域整體發展，初步形成辦公樓市場氛圍。陽光金融廣場作為三亞首個國際5A甲級寫字樓給三亞帶來了國際一流的租賃選擇。

陽光金融廣場是市委、市政府大力發展樓宇經濟、總部經濟和金融產業的重要成果，更是三亞經濟發展的新亮點、三亞發展金融保險業的新動力。這座引領三亞寫字樓新發展的樓宇寫字樓體量達3.6萬平方米以上，集商業、寫字樓、商務酒店于一體，其中商業配套達2.1萬平方米，包含餐飲、銀行、影院、超市等，由國際知名物業公司“仲量聯行”提供物業服務。

陽光金融廣場商業運營負責人夏少敏說，隨著三亞“旅游+”多元經濟產業結構的推進及國際旅游島建設的不斷深化，2011年以后三亞寫字樓市場才真正迎來蓬勃發展，先后出現了中鐵置業廣場、中信南航大廈等甲、乙級高品質商務樓。其中，陽光金融廣場的入市，無論硬件水平還是物業服務水平再次超越，成為三亞第一個國際甲級標準寫字樓，物業全自持經營，引領新的三亞寫字樓市場發展。

與陽光金融廣場同期興起的中高端寫字樓還有中鐵置業廣場、中信南航大廈、融科藍立方、保利中環廣場等項目，它們均處在三亞CBD核心發展區——迎賓路。其中，中鐵置業廣場2013年7月*早入市，寫字樓面積達3.1萬平方米，是三亞第一個甲級標準寫字樓，三亞寫字樓市場由此進入新發展期。當年中鐵置業廣場還成為三亞首個產業發展示范基地。

政策扶持三亞獎勵扶持樓宇經濟發展

伴隨著海南建省辦經濟特區30周年，三亞寫字樓從無到有發展起來，與每一個階段的經濟發展有關，更與政府的扶持密切相關。

早在2011年，三亞就著手開展全市企業辦公供需調查工作，了解三亞企業辦公需求和市區主要商務樓宇發展情況，以便政府為區域內的企業發展提供更好的政策與服務，推動三亞樓宇經濟發展、優化經濟結構。此次調查主要涉及山水云天、汽車工業大廈、金河公寓、創業大廈、衍宏現代城、天山大廈6座大樓。

調查報告指出，發展樓宇經濟，對于集約利用資源、開拓發展空間、聚集經濟要素、提高業態檔次、擴大經濟總量、加快經濟結構轉型、保持稅收穩定增長有著不可替代的重要作用。而調查結果表明，三亞樓宇發展基礎相對較弱，樓宇資源較為匱乏。特別是三亞樓宇資源在規劃定位、發展規模、配套設施和管理等方面還有較大差距。報告提出要按照“政府引導，市場運作，政企聯合，優化環境”的原則，通過抓發展規劃、抓工作機制、抓平臺建設、抓項目引進、抓政策扶持等措施，推動三亞樓宇經濟穩步、持續、健康發展。其中建議“出臺政府扶持措施，營造發展環境，積極培育樓宇經濟快速發展”。

三亞日報記者從市金融辦獲悉，三亞曾出臺過有關“樓宇經濟”的扶持政策。記者查閱資料得知，也就是在中鐵置業廣場入市的這一年，三亞制定了《關于三亞市2013年促進經濟持續健康發展財政補貼政策的方案》(以下簡稱《補貼方案》)，提出大力扶持發展樓宇經濟，對入駐商務樓宇的企業實行補貼獎勵。《補貼方案》規定，三亞市區內且在三亞注冊納稅、商務建筑面積在2萬平方米(含)以上的商務樓宇，經樓宇開發業主向市政府申請，由市政府給予樓宇“三亞市產業發展示范基地”的掛牌，并可享受市政府給予的相應獎勵扶持政策。

同年，三亞還制定了《三亞市支持樓宇經濟發展財政獎勵實施細則》，針對2萬平方米以上的商務樓宇，可向市政府申請“三亞市產業發展示范基地”掛牌，并享受相應的獎勵扶持政策。對新遷入“三亞市產業發展示范基地”樓宇的企業，購買或租賃基地辦公用房給予獎勵。新遷入基地樓宇并注冊納稅的限定類型企業，也將獲得按超額累進稅率的方式給予的獎勵支持。同時還給入駐“三亞市產業發展示范基地”樓宇的企業高級管理人員每年給予購房租房獎勵基金，用于其在本地購房或租房。

在利好政策的扶持推動下，榮耀世紀于2014年入市，融科藍立方、中信南航大廈于2016年入市，藍海華庭、保利中環廣場、陽光金融廣場于2018年入市。業內人士認為，扶持樓宇經濟發展，對三亞市發展樓宇經濟、促進現代服務業企業聚集、加快經濟結構調整等方面起到積極的推動作用。

未來辦公三亞三大優勢前景可期

盡管目前三亞有的寫字樓已經邁向了甲、乙級，但仍然面臨著諸多挑戰。《寫字樓三十年報告》指出，三亞寫字樓市場進入發展期，大量辦公樓建成入市，目前三亞市場上絕大多數辦公樓都是先銷售再招租，不利于后期的商業運營管理，也難以提升其整體品質。辦公樓開發商基于縮短資本回轉周期、消除運營風險、降低貶值風險等因素，會選擇分散的業權形態。

夏少敏說，過度分散業權會造成業態混亂，無法進行統一招商，無法進一步吸引優質客戶入駐；同時管理受限，業主過多難以實現統一的管理理念，進而影響到物業的增值空間；此外升級困難，辦公樓需要升級改造時會面臨眾口難調問題，從而選擇低標準升級甚至不升級，影響物業的長期使用性能。

此外，電梯等候時間太長、經常出現故障；辦公室空調系統低級；停車位總是不夠、內部標識不清楚；物業管理不到位、衛生太差等問題也是普遍存在的問題。

如何解決這些寫字樓問題？張建文認為“未來辦公”是未來趨勢。他在《寫字樓三十年報告》中提出了“未來辦公”模型的建立，就是通過人性化體驗、數字化驅動、財務表現、持續創新和高效運營五大維度來組建。其中人性化體驗包括參與感、授權感和成就感。

張建文解釋說，三亞在“未來辦公”的愿景中具有三大優勢。三亞作為辦公樓新興市場，沒有歷史包袱，具有后發優勢，可以率先引進更為先進的辦公理念，繼而在某種程度上引領未來的辦公潮流。同時，海南正在建設自由貿易試驗區和探索建設中國特色自由貿易港，必將走向國際化、全球化，三亞作為中國面向國際化的窗口之一具有國際優勢。此外，三亞發展“旅游+X”，城市辦公市場應呈現更為多樣、年輕、先進的形態，“未來辦公”更具有了想象力。在海南建設自由貿易試驗區和探索建設中國特色自由貿易港的重大政策背景下，“未來辦公”理念在三亞顯得極其重要。

仲量聯行北京研究部辦公樓市場首席分析師米陽表示，從無到有，這是三亞寫字樓市場的真實寫照；極力爭取，這是三亞的城市精神，砥礪奮進30載，三亞樓宇經濟發展不斷譜寫出新華章。陽光保險集團與仲量聯行看好并看重三亞寫字樓市場，未來將為三亞帶來更專業的寫字樓運營理念與服務，積極助力企業發展與城市建設。

(來源：三亞日報）