日前，住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，三亞大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)中位數(shù)為32092元/平米，環(huán)比6月上漲4260元/平米，在142個(gè)樣本城市中排名第5，僅次于北京、深圳、上海和廈門。

自4.22海南宣布全域封鎖限購(gòu)后，輿論普遍預(yù)期海口、三亞等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)會(huì)有所下降。然而，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，三亞新建商品房?jī)r(jià)格自四月以來連續(xù)三月上漲，7月更是以3.7%的環(huán)比漲幅列全國(guó)第一位。期間，更因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快被住建部?jī)啥燃s談。

為何這樣嚴(yán)厲的封鎖下，三亞的房?jī)r(jià)依然上漲？易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，調(diào)控應(yīng)該說還是比較嚴(yán)格的，但是政策利好帶來的看漲預(yù)期還是很強(qiáng)烈的，居住用地緊張、人才引進(jìn)等政策，都加劇了房?jī)r(jià)上漲。

單價(jià)從6萬漲到10萬，一室總價(jià)比兩室還貴

近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者通過走訪和電話咨詢發(fā)現(xiàn)，4月份以來，三亞樓市又迎來了一波上漲小高潮。

例如海棠灣的清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目，4月初一位姓葉的售樓中心經(jīng)理告訴記者，該項(xiàng)目一線海景住宅價(jià)格在6萬左右/平米。沒有遮擋差不多也6萬/平米，有遮擋5萬多一點(diǎn)/平米。而近日，查詢某網(wǎng)站上該項(xiàng)目標(biāo)明的單價(jià)，為65000元/平米。

不過，這也并非實(shí)際的價(jià)格。6日，記者致電該項(xiàng)目，一位中介代理人士表示，即使是65平米的住宅，總價(jià)也要750萬左右，單價(jià)接近11.5萬/平米。就算是不靠海的，單價(jià)也漲到了七八萬。當(dāng)記者問到非本地戶籍是否能夠購(gòu)買時(shí)，對(duì)方說只要補(bǔ)交兩年社保或個(gè)稅，“都是可以操作的。”

清鳳海棠長(zhǎng)灘鳥瞰圖

另一處價(jià)格較低的住宅項(xiàng)目半山香榭，網(wǎng)上顯示的價(jià)格在28000-32000元/平米，實(shí)際出售價(jià)格88平米的戶型為260萬起，均價(jià)不到3萬/平米；但58平米的小戶型，卻賣到270萬，總價(jià)比88平米的戶型還要貴，均價(jià)達(dá)到4萬以上。對(duì)于小戶型高企的價(jià)格，某中介表示，因?yàn)楝F(xiàn)在政府不批地了，房子特別搶手，房?jī)r(jià)又高，總價(jià)比較低的小戶型價(jià)格就漲得特別快。

三亞半山香榭沙盤圖

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù)，除了房?jī)r(jià)*貴的海棠灣區(qū)同比降價(jià)4128元/平米以外，市內(nèi)各區(qū)房?jī)r(jià)較去年同期都有所上漲。

“房?jī)r(jià)是很高，但也有價(jià)無市。”當(dāng)?shù)匾晃恢薪楸硎荆績(jī)r(jià)還是會(huì)漲，就是漲多漲少的問題。 事實(shí)上自4月中旬開啟全省域限購(gòu)之后，三亞商品房銷量確實(shí)下降了。據(jù)當(dāng)?shù)刈〗ň止ぷ魅藛T透露，自全省限購(gòu)以來，三亞市網(wǎng)簽了約一萬套商品房，其中絕大部分都是2018年春節(jié)期間交易、沒有及時(shí)網(wǎng)簽的，新交易的商品住房截止8月底只有36套。

政策紅利主推房?jī)r(jià)上漲

單從政策層面來說，三亞樓市在上半年面臨的政策調(diào)控確實(shí)是極為嚴(yán)厲的。

由于2016年的房?jī)r(jià)暴漲，三亞于2017年5月和10月出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限售等政策，外省戶口限購(gòu)1套住房，提供至少連續(xù)2年在海南納稅或繳納社保的證明。首套首付三成，二套首付五成，三套停貸。外省戶口居民家庭新購(gòu)買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

3月31日，海南省住建廳聯(lián)合5部門對(duì)外發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，非省內(nèi)戶籍居民從1人限購(gòu)1套住房升級(jí)為1個(gè)家庭限購(gòu)1套住房，從繳納1年或2年個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)統(tǒng)一提高到5年，首付比例提高到70%，購(gòu)買的新房5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

4月13日，海南建省建特區(qū)30周年，中央宣布了支持海南全面深化改革開放，建設(shè)全島自貿(mào)區(qū)和自由貿(mào)易港的特大利好后，又在22日發(fā)布了全域限購(gòu)措施，通知發(fā)布后戶籍遷入海南省的居民家庭只能購(gòu)買一套住房。

盡管受到接連兩次嚴(yán)密的調(diào)控“冰封”，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)卻并未停止。4月底5月初，海口、三亞等12個(gè)城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快受到住建部等約談。8月初，由于同樣的原因，這兩個(gè)城市再次被約談，期間海口和三亞連續(xù)幾個(gè)月占據(jù)統(tǒng)計(jì)局70城榜單漲幅前三名，新建商品住宅價(jià)格分別上漲14.8%和11.1%，二手房?jī)r(jià)格上漲6.4%和7%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，調(diào)控之所以無法阻擋三亞等城市房?jī)r(jià)的上漲，其中有三個(gè)原因：首先不排除部分樓盤的備案價(jià)格上調(diào)，所以銷售時(shí)候的價(jià)格也隨之上調(diào)了；其次，自由港建設(shè)帶來了很多新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，看漲預(yù)期還是很強(qiáng)烈的。農(nóng)村用地、海景房用地和中小戶型用地等管控壓力比較大，都會(huì)使得房源更加緊俏；第三是人才落戶等政策促進(jìn)部分人積極購(gòu)房，房?jī)r(jià)也容易上漲。

嚴(yán)格備案

7月底，政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，從前的“防止房?jī)r(jià)過快上漲”中去掉了“過快”二字。而第二次約談中，住建部也要求各地嚴(yán)肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，遏制房?jī)r(jià)上漲。

因此，三亞也開出了新的“藥方”。8月14日，三亞市住建部門關(guān)于規(guī)范新建商品房《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案管理的通知，全市從2018年9月1日起開始實(shí)行限時(shí)網(wǎng)簽，即當(dāng)月銷售當(dāng)月網(wǎng)簽，并進(jìn)一步加大對(duì)違法違規(guī)銷售行為的處罰力度。18日，又查封了“君和君泰”等3個(gè)未取得預(yù)售許可證就提前蓄客、向不符合限購(gòu)條件的購(gòu)房人出售商品房的售樓部，關(guān)閉其商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)，取消31家中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)備案，將35人列入從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的“黑名單”，還取消了139名提供虛假完稅證明的購(gòu)房者的購(gòu)房資格。28日，又要求轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好重新申報(bào)商品房銷售價(jià)格備案工作，嚴(yán)格按照備案價(jià)格銷售，并且6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高銷售價(jià)格。

不過，記者日前致電時(shí)，中介仍然表示可以現(xiàn)在先草簽購(gòu)房協(xié)議，等到社保或個(gè)稅交完再行網(wǎng)申。這一說法明顯與當(dāng)?shù)卣畡倓偝雠_(tái)的調(diào)控政策相違背。

“如果嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)當(dāng)然可以降下來，現(xiàn)在很多調(diào)控政策沒有效果原因都是執(zhí)行不到位。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者指出。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，雖然調(diào)控嚴(yán)格，但也不排除各類貓膩的操作仍然存在。同時(shí)看漲預(yù)期繼續(xù)，很多時(shí)候中介本身壓力也不大。

文章來源：華夏時(shí)報(bào) 

記者 劉詩(shī)萌 北京報(bào)道