9月26日，北京，對于外界極端關(guān)心的海南房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)市場態(tài)勢，遲福林表示，從自貿(mào)港建設(shè)大目標出發(fā)，促進海南房地產(chǎn)中長期發(fā)展的方案，穩(wěn)定各方對海南至關(guān)重要。

中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林，對海南的了解、理解，深刻又全面，這源于1988年起他和海南結(jié)緣，至今已經(jīng)30年時間。當年的4月13日，七屆全國人大一次會議通過了《關(guān)于設(shè)立海南省的決定》《關(guān)于建立海南經(jīng)濟特區(qū)的決議》，同意把海南島建設(shè)為我國*大的經(jīng)濟特區(qū)。

此時的遲福林剛從北京調(diào)任海南省委政策研究室、省體制改革辦主要負責人不過5個月時間。此后的30年，遲福林與海南緊密聯(lián)系在一起，“我為自己能夠投身我國*大經(jīng)濟特區(qū)的改革開放事業(yè)中、實現(xiàn)自己的人生夢想和價值感到興奮”。在今年4月13日中央批準海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)和自由港時，遲福林面對中央電視臺的采訪鏡頭，哽咽著說“因為為了這個事情，我們期盼了30年，有了這一條，海南真的會實現(xiàn)我們的海南夢”，讓人動容。

現(xiàn)在，距離自貿(mào)區(qū)（自由港）設(shè)立，以及海南出臺史上*嚴格限購政策成了中國唯一一個全省限購的地方，已經(jīng)過去了5個月。

外界都很關(guān)心海南新機遇、新角色和房地產(chǎn)到底要怎么干這些重大事情，遲福林表示，海南目前的主要考慮是：按照短期與中長期結(jié)合的原則，以市場化改革為導向，以擴大土地供給總量和優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)為核心，以保障中低收入群體住房為重點，加快建設(shè)多主題供給、多渠道保障等新型住房制度。

海南的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展與區(qū)域發(fā)展前景是連在一起的關(guān)系，人口則是區(qū)域發(fā)展的內(nèi)推力。遲福林稱，按照現(xiàn)在的預測，到2030年，海南人口數(shù)量將從900萬可以發(fā)展到1200萬，甚至接近1500萬，這給房地產(chǎn)提供了巨大的需求和空間。

在此之前的2017年，是海南房地產(chǎn)歷史上收成*好的一年，全省房地產(chǎn)市場賣了2713億元貨值的房子，銷售額相當于海南2017年GDP的五分之三。

4月22日*嚴限購政策出臺一個月不到，5月13日晚，海南省政府召開新聞發(fā)布會，公布了《百萬人才進海南行動計劃（2018-2025年）》，計劃到2020年，吸引各類人才20萬人以上；到2025年，實現(xiàn)“百萬人才進海南”目標。

就是說，未來7年，海南將努力引進100萬高層次人才。從數(shù)字的對比上觀察與計算，過去的7年時間，海南正好賣了接近100萬套房子。

可以這么認為，這100萬新人才，就是未來海南房地產(chǎn)的希望所在。而且只要政策寬松，更多的人和資本還會自發(fā)涌進。

但在目前的嚴厲管控局面之下，如何做好海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展，遲福林指出了四個方向。

第一，形成發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用的基本格局，房產(chǎn)和地產(chǎn)都是重要的資源，平穩(wěn)建設(shè)發(fā)展的長遠機制，核心是政府在保證基本住房需求前提下，發(fā)揮市場在房產(chǎn)資源配置中的決定性作用，實現(xiàn)市場的歸市場，保障的歸保障，政府的歸政府。

第二，謀劃房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機制。這個長效機制包括階段采取必要的行政手段。當前需要盡快研究制定房地產(chǎn)中長期發(fā)展的總體規(guī)劃。要留出改革的時間和發(fā)展的時間，這已經(jīng)到了盡快落實的地步，不可能把時間拖得很長。

第三，核心問題在于抓住土地資源有效供給這一核心問題，土地資源稀缺、新增土地供給趨緊，是導致房價居高不下的原因之一。海南成交均價每畝436萬元，同比增長89.6%。這增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，由此提高了房價增長的內(nèi)需。所以，解決這個失衡矛盾，要率先實現(xiàn)城市土地市場與農(nóng)村土地市場的統(tǒng)一，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)提高效率。

第四，加快住房租賃市場，滿足多元化住房需求。加快發(fā)展住房租賃市場對海南特別重要，目前我國規(guī)模化住房租賃份額只占房地產(chǎn)市場2%，與發(fā)達國家相比有很大差距。海南要充分借鑒香港、北京、上海等經(jīng)驗，盡快規(guī)范住房租賃市場。

對于處在開發(fā)前端的企業(yè)，怎么抓機會和出打法？遲福林分析稱，海南房地產(chǎn)市場的機會除了上述所說的未來人口數(shù)量，還有兩大優(yōu)勢支持，一是海南房地產(chǎn)可以發(fā)展養(yǎng)老、醫(yī)療、健康，對于海南房地產(chǎn)如何在增加服務型功能為目標的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型上，企業(yè)可以嘗試。

二是在宣布自貿(mào)港前，為了創(chuàng)造一個很好的發(fā)展環(huán)境，海南省出臺了嚴格的限購政策，只是作為短期限制方案。

中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在海南的30年間，遲福林一直是政府智囊，他參與了幾乎所有海南區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的研究制定，從*初的“特別關(guān)稅區(qū)”到“海南國際旅游島”再到“海南行政區(qū)劃改革”等重大謀劃。

例如十年前的2008年5月7日，在"海南改革開放發(fā)展高層論壇"上，遲福林作了《抓住機遇，務實推進海南自由貿(mào)易區(qū)進程》演講，提出了建立海南自由貿(mào)易區(qū)建議。

十年后的今天，建議變成國策。在海南房地產(chǎn)政策選擇、市場走勢和商業(yè)空間上，遲福林26日的分析與建議，正是很多房地產(chǎn)公司*關(guān)心的事情。

4月22日全島實施限購后，海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了短期壓力，一些地產(chǎn)公司如旭輝將其海南公司降級，劃到深圳公司管理。但中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn)， 2017年海南房地產(chǎn)銷售額排名前五的公司恒大、碧桂園、雅居樂、魯能和融創(chuàng)并沒有放棄這個重要的市場， 而是緊盯被限但仍然剛性存在的80%島外客群，并在產(chǎn)品和銷售策略上進行了具體的應對，同時積極爭奪島內(nèi)20%的客戶資源。

融創(chuàng)的海南動作則頻頻。9月6日，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在北京舉行的海南省引進外資項目洽談會上，與海南省領(lǐng)導面對面、一對一洽談，要點就是融創(chuàng)在海南發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)。隨后，三亞市政府與融創(chuàng)中國簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就攜手引入國際IP打造旅游產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，助推三亞市全域旅游建設(shè)等方面開展戰(zhàn)略合作。

這正是遲福林所提倡的海南要轉(zhuǎn)型到服務型功能為目標的房地產(chǎn)上的*新案例。

（來源：中國房地產(chǎn)報）