作為“國際旅游島”的海南省再次以產業轉型的姿態出現在公眾的視野。

12月4日，農村農業部支持海南全面深化改革開放實施方案公布。據悉，農業農村部近期專門印發了《農業農村部貫徹落實<中共中央國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見>實施方案》。該實施方案共有5項14條措施，重點支持海南自貿區總體方案涉農事項“一中心兩區三基地”建設，幫助海南省實現產業的轉型升級。

海南省歷年來的產業發展并非“一帆風順”，隨著海南區域經濟的不斷發展，海南省逐漸將經濟發展重心向第二、第三產業轉移，但“十二五”規劃第三產業發展背后，經濟增長點實際上卻被房地產所綁架。

這為后來海南“去房地產化”埋下伏筆。

海南省統計局今年的一組數據引發了全國的關注。數據顯示，2018年上半年，全省房屋銷售面積和銷售額分別下降27.1%和7.4%，房地產開發投資下降7.8%。

事實上因財政過分依賴房地產，2017年海南省政府遭到中央環保督察組的狠批。而在海南省政府財政過分依賴房地產行業的背后，國家以及海南省相繼出臺了生態修復，建設海南自由貿易港等政策予以扶持，海南多年以來的產業僵局或將迎來破局。

“壯士割腕”

雪崩時沒有一片雪花是無辜的，2018年海南地產局勢迎來了“至暗時刻”。

根據海南省統計局發布的一組數據顯示，2018年上半年，全省房屋銷售面積和銷售額分別下降27.1%和7.4%，房地產開發投資下降7.8%，全省16個市縣房地產投資同比下降，房屋銷售面積同比下降的地區則多達17個市縣。

財政收入方面，2018年上半年已有11個市縣出現下降，降幅較大的有：白沙縣下降89.5%、東方市下降79.6%、澄邁縣下降67.6%、陵水縣下降36.3%、海口市下降29.7%。

海南省財政全面下滑的背后，緣于海南省“去房地產化”的轉型“陣痛”。

2018年4月22日，海南省政府以壯士割腕的決心弱化海南省經濟對房地產業的依賴，實施了全域限購的房地產調控政策。海南省統計局表示，海南省房地產開發投資不斷回落。受此影響，海南省民間固定投資呈下降態勢。

事實上，根據海南省統計局信息顯示，海南省的民間投資主要集中在房地產、交通運輸、倉儲和郵政業及水利、環境和公共設施管理業三個行業中。其中房地產業民間投資占全省民間投資的六成以上。

截至今年9月，仍有六成以上的房地產業民間投資占據全省民間投資的“半壁江山”。數據顯示，1-9月，房地產業民間投資完成998.1億元，同比下降9.3%，占全國民間投資的66%。

事實上，隨著海南省政府對于房地產行業的“壯士割腕”之舉，海南省多地的樓市已開始降價銷售。

根據此前《中國經營報》記者走訪海口、三亞等多個樓盤項目發現，愿意降價，成功取得預售證的樓盤吸引著不少本地剛需人群，而不愿調整價格的樓盤則處于無房可售或暫時無法網簽的狀態，售樓處門可羅雀。

其中2018年4月走訪的情況，西海岸片區房價還普遍在2.5萬元/平方米以上，部分項目已經超過3萬元/平方米。大華錦繡海岸從2014年至今已經開發了三期，已于限價前銷售完的二期均價約在2.4萬元/平方米左右。

而三期自9月份開啟認籌后遲遲未開盤，也還未取得預售證，目前置業顧問和中介給出的價格都是暫定在“指導價17300元/平方米”。

此舉背后是部分民間投資資金在樓市全域限購下的逐漸“退燒”。

根據海南省統計局的統計表顯示，今年1-3月份房地產民間投資增速維持在25%高位運行，而1-9月份房地產民間投資增速已經下滑至-10%。

海南的一位房協人士認為，以住宅為主的房地產業作為海南第一大產業，被政策強控，才會出現這樣的表面數據結果，他向記者表示：“簡單住宅開發為主的房地產業一業獨大，一定不利于海南未來的發展。”

一度失序的房地產市場

海南省政府“壯士割腕”決心背后，緣于中央環保督察組的通報狠批。

2017年12月23日，中央環保督察組向海南省反饋督察時狠批當地房地產行業對生態的破壞。“財政過分依賴房地產，房地產企業指到哪兒，政府規劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態。”

中央環保督察組言稱，海南一些地市輕視環境保護，熱衷搞“短平快”的速效政績，導致當地自然保護區，優質自然岸線，生態脆弱山體遭受破壞，成了當地生態環境難以撫平的傷痛。

之所以政府規劃跟著房地產走，記者發現，在海南省“十二五”規劃中，省政府曾強調要發展旅游房地產行業。

根據規劃顯示，海南省保持旅游房地產平穩健康發展，積極引導和發展與國際旅游島發展目標相適應的旅游房地產業，科學規范，合理引導房地產業發展的類型、規模和速度，保持房地產業持續平穩健康發展。

其中還強調要加強對房地產業發展的宏觀調控。強化規劃引導，適度供應土地，合理調控房地產的規模、結構、開發時序和空間布局，嚴格房地產準入制度，遏制房地產投機炒作，促進房地產市場規范健康發展。

根據海南省統計局的數據，2016年起房地產行業增長值貢獻率更是直接暴漲至16.2%，2017年接近四分之一的貢獻率緣于房地產市場增長值。

2014年至2017年的海南房地產業增長一直維持在8%以上的高增長率。根據海南省統計局的國民經濟核算表顯示，2014年至2017年房地產業增長值分別占GDP的8.4%、8.1%、8.6%以及9.7%，2015年至2017年貢獻率分別為2.5%、16.2%以及25.4%。

島外購房熱

近年來海南房地產市場高位增長背后，多數來自于島外購房的民間資本。

2011年中國旅游地產(海南)消費者調查報告顯示，海南購房者中71%來自島外，其中大部分為中長期用戶。每年使用物業時間超過15天的占絕大多數。其中70%以上人群一年僅使用一次島內物業，空置率現象凸顯。

同時，根據鏈家數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者*多。東三省合計占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次來自河南、山東、山西、四川。

而大部分島外購房者以旅游、度假、養老等為目的在海南買房，屬于“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走。按三亞市旅游局的統計，2015年在三亞市購房養老的“候鳥老人”已達到了50萬之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬人。

至于為何房地產大量引來島外購房者?一名了解海南的專家分析認為，海南省環境資源優越，政府此前只能靠建設房地產來增加GDP、增加政績效益。“海南的天然資源眾所周知，氣候、自然環境、空氣方面都很好，這種地理環境氣候在全國是不多的，沒有更多的資源就以房地產來吸引別人來投資買房，增加GDP增加政績效益，當然這也不是長遠之計。”

上述房協人士也分析指出，由于海南產業結構比較簡單，基礎比較單薄，房地產市場在建立國際旅游島背景下，容易引來大量的島外購房者，而這對地方政府而言有利于提升GDP，提升土地財政收入。

“2008年后我們中國房地產市場是以剛需為主的時代走到了一個資產配置的時代。2009年海南開始宣布建設國際旅游島，房地產迅速起步，中間遇到2010年年底雙限的調控，有兩三年左右的時間是盤整期，然后2016年、2017年兩年因為其他省份限購限貸，很多核心城市資本難以進入樓市，外加像海南那樣的資源對中國而言是非常稀缺的，海南就很快成為大家所關注能滿足前期作為一種投資，中后期作為養老自住各方面需求的城市，且因為海南不限購不限貸，*后大量引來島外購房者，也導致大量資金流入海南房地產，這對地方政府來講帶來的收入也是非常明顯的。”

2018年前三季度31省份“房地產開發投資占GDP比重”排名中，海南省占比達到了34%，經濟對房地產依賴程度仍高居榜首。

事實上，對于房地產業增長值而言，旅游產業的增長值卻略顯“雞肋”。

產業差距

事實上，根據海南省相關統計數據顯示，房地產的歷年增加值逾越了旅游產業的增加值，*終導致房地產業在海南一業獨大的局面。

早在2011年，海南國際旅游島建設就列入了國家的“十二五”規劃中，海南省的“十二五”規劃更是對旅游產業的增加值設定了高位增長的目標，然而截至2017年，海南旅游產業增長值仍未達標。

根據海南省“十二五”規劃(2011～2015)顯示，海南省提升發展以旅游業為龍頭服務業，推進旅游業轉型升級，以建設世界一流的海島休閑度假旅游目的地為目標，截至2015年，旅游業增加值占全省生產總值比重達到9%以上。

數據顯示，2014～2017年旅游產業增加值占全省生產總值比重分別為7.4%、7.6%、7.6%以及7.8%。而2015～2017年的貢獻率僅維持在8.7%、11%以及10.9%。

而房地產行業的增加值以及貢獻率卻逾越了旅游產業飛速發展。數據顯示，2014～2017年房地產行業增加值占全省生產總值比重分別為8.4%、8.1%、8.6%以及9.7%，而2015～2017年貢獻率分別為2.5%，16.2%以及23.4%。

一份源于海南省統計局的《2017海南省經濟和社會發展綜述》對房地產與旅游產業的說明，更是明顯地感受到了其中發展的差距。

據該《綜述》顯示，2017年全省房地產業完成增加值434.90億元，比上年增長19.0%。全年房地產項目房屋施工面積9567.39萬平方米，增長7.1%;竣工面積1267.16萬平方米，下降24.3%;銷售面積2292.61萬平方米，增長52.0%;銷售額2713.72億元，增長82.1%。

2017年全省旅游業完成增加值347.74億元，比上年增長10.0%。接待國內外游客總人數6745.01萬人次，比上年增長12.0%;其中接待旅游過夜人數5591.43萬人次，增長12.3%。旅游總收入811.99億元，增長20.8%。

產業“困窘”

事實上，海南的旅游產業難以承接成為第三產業的龍頭支柱產業，有分析指出海南經濟對旅游業的脆弱性，呈現出明顯的階段性反復。

記者獲取的一份研究性論文顯示，海南建省以來，旅游產業對經濟增長的作用呈現出大幅波動特征，表現為弱化、增強、再弱化、再增強的循環，而其中涉及的原因，該研究作者認為，其中之一的原因是海南經濟總量小，單一產業在經濟的地位容易出現大幅震蕩，*明顯體現是1993年旅游增加值占GDP比重由1992年的2.52%躍升至7.03%。

上述房協人士也認為，由于旅游產業所帶來的人群是候鳥人群或旅游度假人群，所以它的波峰波谷很明顯，“在旺季的時候沒有足夠多的供應，但是在淡季的時候又會嚴重地供大于求。所以這就屬于城市負荷，對于一個省而言運營壓力很大。”

事實上，截至2018年上半年，海南的經濟總量發展仍十分有限，2018年上半年海南GDP為2434.88億元，在31個省級行政區里排名第28位，只相當于廣東省的十九分之一，還不及重慶市一個市區GDP的四分之一。

號召了近6年建設國際旅游島的海南省，2017年的實際旅游總收入也不盡如人意。數據顯示，2017年海南旅游收入為811.99億元，在31個省級行政區里也僅排名第27位。“靠農業靠旅游這些東西肯定是富不了的，因為海南省是一個島，各方面交通也沒那么便利，究竟要發展什么，政府也在不斷思考和探索。”上述專家告訴記者。

而對于海南旅游總收入低的問題，上述房協人士認為，人口基數小造成旅游產業短板。“海南只有917萬人左右，而湛江市都有接近700萬到800萬人，中國的旅游收入大省的前提本身就是一個人口大省，實際上對于海南這種全國性旅游目的地的旅游島而言，它本地旅游業從業人員給本地政府帶來的收入是有限的，原因是因為就像這種旅游業核心的錢是交到哪里，一部分錢是交到客源所在地的旅行社，一部分現在隨著OTA慢慢成熟，你在OTA平臺上付費，因此海南旅游產業實際上對市場的博弈能力很差，你只能賺到市場上一些微薄的利潤，本地的旅游產業凈利潤實際很小，因為你沒有旅游客源。”

海南省統計局在對導致海南省民間投資下降的主要原因分析中，也點明了海南省在其他主導經濟培育中存在的難處。

據該分析顯示，要素保障不到位導致有錢不能投。海南省的一些重點園區由于規劃等因素的影響，土地供應、道路交通、污水處理、電力供應等無法保障，導致企業有錢不能投，也影響了民間投資的增長。

其次，信貸難導致無錢可投。由于海南省民營企業普遍規模小、產業層次低，信貸抵押無保障，導致民營企業融資渠道相對單一，資金來源主要依賴企業自有、股東投入、向其他非金融機構貸款等，難以滿足民間投資結構優化和轉型升級的需要。

專家觀點

海南應發展先進農業、制造業、服務業

在世界范圍內自由貿易港是全球開放程度*高的一種形態，從這個角度來講國家把全球開放程度*高的政策引進海南，毫無疑問是希望海南在新一輪改革開放中能夠給全國改革開放探索出一條全球*開放的形態。

國家的指導意見是希望海南往旅游、生態、現代服務、現代科技以及現代農業方向發展，海南應當發展先進農業、先進制造和先進服務。

而對于建設自由貿易港相關發展性政策的建設性意見，海南首先要解決能力建設問題，能力建設的核心問題是人才;其次解決體制建設問題，體制問題的核心是法治和現代治理;*后解決跨境化建設問題，跨境化建設的核心是人員、商品和金融，金融跨境流動既要高效率，又要保證安全，這個對海南來說是非常高的要求和挑戰。

——中國國際經濟交流中心

首席研究員 張燕生

自由貿易港可“邊發展、邊摸索”

自從海南1988年建省以來，在經歷過多個階段后肯定有很多不合理的地方，國家政府也看到了此前房地產開發造成的亂象，目前在不斷出臺更有序合理的規劃，讓海南摸索更多適合的發展方向。

海南地方就這么大，如果還像以前那樣一味依靠地產，那只能打亂長遠規劃，現在出臺有序合理的規劃是未來的發展方向。可以說政策限購、自由貿易港出臺后，相對來說有著比較長遠的打算。只有一邊發展一邊摸索，才有可能走向更合理的方向。

——海南省管理現代化研究會

秘書長 韓英

來源：中國經營報