與往年“悄無聲息”不同,今年,海南樓市格外引人注目。恒大·海花島,這個名字在這個冬天已傳遍了全國。同時,一島9盤也表明恒大對海南樓市未來的信心。不似恒大般大張旗鼓,中海、融創等龍頭房企在今年均默默落子海南,綠地、遠洋等企業也通過招拍掛、并購等方式加快對海南的布局。高庫存下,加速布局海南,房企真能玩得轉嗎?

【企業銷售兩極分化】

就在北京樓市為2015年收官沖刺時,海南樓市的銷售季節才剛剛到來。其實,受全國行業整體形勢、熱點消退、產品同質化、實際需求下滑等因素影響,自2014年來,海南的房地產銷售陷入困境。銷售壓力與日俱增,是大部分海南項目的“常態”。當熟悉的概念營銷、低價策略等常規方式突然失靈,傳統的代理模式日漸失策,眾多海南樓盤的銷售壓力日漸加大。

銷售數據則呈示了市場的走勢。據海南省統計局統計,2015年1-5月,海南省房屋銷售面積為353.15萬平方米,比去年同期下降4.3%;房屋銷售額383.70億元,比去年同期下降3.5%。另一方面,海南房地產房屋竣工進入快速發展軌道。2015年1-4月,全省房地產開發企業房屋竣工面積276.49萬平方米,增長31.9%,比上年同期增長提高45.3%。對此,一位不愿透露姓名的海南房地產業內人士表示,除了恒大、碧桂園、雅居樂等全國性房企依靠高周轉、低價格等優勢繼續去化,越來越多的海南開發商日子艱難。

與此同時,實力雄厚的大開發商,利用其高周轉、低價格等優勢,也對市場進行了巨大擠壓。位于海口的恒大文化旅游城,精裝公寓8000元/平方米,幾乎讓周邊的單體項目陷入絕境。據雅居樂發布的上半年業績公告稱,海南項目雅居樂清水灣上半年實現累計銷售近50億元,6月單月12億,兩項數據皆創下國際旅游島以來海南樓市半年度和單月成交額的歷史新高。市場在島外,資本實力不足,對于眾多海南中小開發商而言,生存空間越來越窄,特別依靠銀行貸款的房企,資金壓力非常巨大。

【又一批龍頭企業進入】

市場處于調整期,當地部分中小房產迫于資金周轉壓力,將持有項目和樓盤向大企業轉手,海南房企分化整合加劇,新一批的企業則悄然進入。

11月初,融創收購了山東南山集團旗下的海南萬寧弘基置業有限公司50%的股權,進入海南市場,雙方將合作開發海南萬寧日月灣綜合旅游度假區項目;遠洋地產則以股權收購形式,從南豐集團手中獲得西山渡項目;恒大地產則耗費135億從新世界地產手中獲得四個項目,其中之一就包括海口,據業內人士估算,該項目待開發物業折合樓面價僅為2850元/平方米,甚至低于2013年同類項目3733元/平方米的樓面價。

除并購的低成本土地外,海南市場招拍掛出讓的土地也吸引了各家房企的目光。11月17日,海南省海口椰海大道南側地塊由中海地產子公司廣州瑾熙房地產投資公司溢價120.81%以6.28億元競得,中海地產首次進入海南。綠地、鴻州、魯能、碧桂園四家大房企則在上半年就頻頻出手,其中碧桂園在陵水區域頻頻拿地,3-5月連拿地38.07公頃,共計7.4億元。

大房企進入勢必造成海南市場的新一輪洗牌,本土小開發商在逐漸退出歷史舞臺,取而代之的是資金雄厚、市場化程度高的島外大型房企。“沒有穩定的客戶來源,沒有充足的資金儲備,就逐漸會被擠垮。”資深業內人士說,留下來的應該就是大的開發商和項目,接下來就是價格戰或是產品戰,愈演愈烈。

海南房地產業內人士認為,隨著消費者的成熟度提高,產品的品質已成為其重要的購買意愿考量。他認為,當前海南眾多房地產項目僅是旅游目的地的開發模式,產品基于住宅銷售而不是基于旅游度假,是否能夠提供高品質的產品及度假生活服務方式,這是造成分化的關鍵。

海南*大核心的優勢是生態,保護性開發理所當然的成為海南旅游地產的重之中重,而不能僅僅將環境當做“配角”,粗放式甚至破壞性的建設。事實上,相當一部分開發商為節省建設成本、實現快速銷售,壓縮設計、省人工、省物料、搶工期……*終,產品粗糙、品質低下,現在不得不嘗下所種的苦果。

【海南樓市的新鮮血液】

海南這一輪洗牌從去年就已出現端倪。當時,萬科收購香水君瀾項目剩余開發和銷售、廣物收購海南之心三期、中信收購紅公式香水灣二期、碧桂園通過收購部分股份形式注資澄邁海南歐洲風情小鎮與珊瑚宮殿……在擁有資本、銷售渠道、產品設計經驗的大房企面前,島上小房企缺少了競爭經驗。

剝離資金周轉壓力的競爭,將讓企業有時間和精力深耕項目本身的品質,這也正是旅游地產的實質。“躺著掙錢”的房企格局已經漸行漸遠,除了基礎性的配套設施,旅游地產將注入養生、養老、購物、國際論壇等更為多元化的旅游體驗。大房企進入市場,也為海南樓市帶來新鮮血液。