3月24日，財(cái)政部網(wǎng)站公布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，明確了營(yíng)改增的細(xì)則。

《規(guī)定》指出，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

《規(guī)定》強(qiáng)調(diào)，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

《規(guī)定》還明確，辦理免稅的具體程序、購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、非購(gòu)買(mǎi)形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào))的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

這意味著，過(guò)渡期二手房交易營(yíng)改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。目前來(lái)看，這種政策的平移并不會(huì)帶來(lái)稅負(fù)增加。據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，考慮到價(jià)稅分離部分，營(yíng)改增后，稅負(fù)實(shí)際上略微降一點(diǎn)。

但由于二手房交易中通常是賣(mài)方占主導(dǎo)地位，會(huì)通過(guò)各種方式轉(zhuǎn)移稅負(fù)，他也提醒，要謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商等借增值稅炒作，或者價(jià)稅分離標(biāo)價(jià)，建議購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)多加留意，必須搞清楚房款是否是含稅價(jià)。

根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售額＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+征收率），應(yīng)納稅額＝銷(xiāo)售額×征收率，比如一套售價(jià)150萬(wàn)元（含稅、購(gòu)買(mǎi)不足2年）的房子，*終增值稅應(yīng)納稅額為（150÷1.05）×0.05＝7.14萬(wàn)。當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.05=7.5萬(wàn)。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，營(yíng)業(yè)稅存在環(huán)環(huán)征收、重復(fù)征稅的問(wèn)題，個(gè)人二手房流通次數(shù)增多，會(huì)加劇重復(fù)征稅的問(wèn)題。但增值稅只對(duì)增值額征稅，從長(zhǎng)遠(yuǎn)和稅收原理來(lái)看，營(yíng)改增是減稅的。某地稅局官員表示，稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)下發(fā)文件，營(yíng)改增之后，個(gè)人二手房交易這塊的增值稅仍暫時(shí)由地稅部門(mén)征收。因?yàn)槎址拷灰篆h(huán)節(jié)的其他稅種，如個(gè)稅、契稅等均由地稅部門(mén)負(fù)責(zé)，為統(tǒng)一方便管理考慮，營(yíng)改增之后，仍由地稅部門(mén)征收。

目前，中國(guó)二手房交易過(guò)程中存在營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅等，個(gè)人二手房交易中暫免征土地增值稅和印花稅。