“樓市立馬火起來了。”海南當地人士告訴新京報記者，6月初，海南自貿港建設總體方案落地后，雖然有著嚴格的調控政策束縛，但海南樓市仍不免泛起漣漪，看房增多、交易上漲、價格也出現微升……

不過，與預期相比，利好釋放已被抑制。業內人士稱，很多人一邊預期著房價會有所上漲，一邊也擔心出臺更嚴厲的限購政策。

事實上，兩年前，自貿港的概念在市場上剛開始出現時，海南就為“去地產化”做足了準備。從全域限購到現房銷售，再到土地供應，海南成為史上*嚴調控區域之一。

海南自貿港“定調”：不能成為房地產的加工廠

6月8日，國務院新聞辦公室就6月1日出臺的《海南自由貿易港建設總體方案》舉辦了新聞發布會。中共海南省委書記、海南省人大常委會主任劉賜貴強調，“要嚴格控制房地產，海南的房地產不是外面想要多少就建設多少，不能成為房地產的加工廠。”

劉賜貴表示，從2015年開始，海南對房地產提出了“兩個暫停”，一個是暫停批地，一個是有地的房地產商暫停批建，2018年海南又采取了全域的限購，“房地產幾經大起大落的風險，在自貿港政策發布后不會再出現。”

回頭來看，近兩年海南出臺的房地產調控政策實際上都在“去地產化”，為自貿港建設鋪路。

今年3月7日，海南針對本地戶籍限購第三套房，而且對新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。此舉不僅是為遏制投機炒房行為，更是為自貿港建設提供充分的空間要素保障。

對此，中原地產首席分析師張大偉分析稱，在疫情期間，別的城市都在放松政策，而海南是第一個收緊房地產調控的省市。

對于海南“不能成為房地產的加工廠”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，海南明確了房地和產業發展的關系，強調嚴控房地產的思路，對后續自貿港的建設有很大的引導意義。

受新冠肺炎疫情以及調控不松反緊等因素影響，此前海南的樓市持續低迷。貝殼研究院數據顯示，2020年1-4月海南省房地產開發投資累計同比下滑19%，是在2019年同期已下跌34%的基礎上持續收縮，商品房銷售額更是同比下跌45%，是連續第三年同比下跌（2018年下跌8%、2019年下跌59%）。

“6月以來銷售火爆”，銷量增加三四倍

雖然海南有著嚴控房地產政策的束縛，但綜合海南當地房地產業內人士的介紹，海南自兩會后樓市已經發生轉折。

今年政府工作報告提到，賦予自貿試驗區更大改革開放自主權，加快海南自由貿易港建設。尤其是6月1日，《海南自由貿易港建設總體方案》落地，海南房地產市場為此產生了不小的漣漪。

“樓市立馬火起來了。”這是很多當地人對市場的判斷。一位龍頭房企在海口樓盤的銷售人員表示，“6月以來的成交量增長了600%。”

“市場看房的人確實比之前多，600%有點兒夸張了，但比往常多三四倍倒是真的。”海南另一樓盤銷售負責人表示，現在各個項目接待來訪的工作都挺緊張，找銷售員很長時間回不了微信，有事只能打電話。

“自貿港的政策一出，這一周的銷售確實火爆。”瓊海置海前景房地產策劃有限公司總經理侯召也證實了這一市場現狀，“各個項目來訪的人中，很多是來自島外”。

據海南誠房網線上客服介紹，現在來買房子的人，都是沖著自貿港來的，投資和居住需求的都有，其中，來自北京、上海的購房者數量*多。

對于市場傳聞的“以公司名義買十幾套房”現象，據當地業內人士透露，在6月份以前就有這種情況出現，以公司名義為公司團隊成員買房。不過，侯召認為，現在基本把所有炒房的路都斷了，公司買房也有一定限制，包括在海南經營年限、區域限制等。因此，相比之下，還是個人買家多，現在絕大多數買房者肯定不是公司行為。

“因為寫字樓和商鋪不限購，以公司名義購買這一類房產的人會多一些。”上述龍頭房企樓盤銷售人員如此稱。

市場“跑量”需求重于漲價，利好釋放被抑制

因為購房者增多，海南一樓盤銷售負責人稱，他所知道的大型開發商都在漲價，但是漲得不多，僅有四五個點（即4%、5%）。

“現在大家都在搶量，絕大部分項目都沒有漲價，或者沒有太大的變動。”侯召認為，一方面是因為上半年銷售不好，2月幾乎沒有銷售量，4、5月才有好轉，很多項目都想把銷量先提上來；另一方面是政府管控很嚴，海南目前在售項目在房管局全部已經做過價格備案，漲跌幅度不能超過10%。而這種限價的做法也是為自貿港的落地做準備。

據上述龍頭房企樓盤銷售人員表示，與此前大幅折扣相比，現在僅有9.8折、9.9折的優惠力度。而另據新京報記者了解，部分項目仍在實行10萬抵30萬的優惠。

而從此前海南的房價走勢來看，近兩年的漲幅明顯回落。據貝殼研究院數據顯示，海南商品住宅價格方面近兩年仍保持了年度5%到7%的漲幅，但相比2017年和2018年1月-4月價格15%-28%的同比漲幅，已經回落到了比較理性的空間。

根據國家統計局發布的數據，4月，海口新建商品住宅價格環比上漲0.5%，同比上漲5.3%，三亞新建商品住宅價格環比上漲0.7%，同比上漲5.6%。但是二手房價同比、環比均出現下降。

“自貿港的落地肯定是一個好消息，但是房價漲幅在短時間內不會被釋放出來。主要是因為很多房源的預售都被終止，而二手房也有五年禁售期，交易數據都體現不出來。”侯召認為，這也是對房地產炒作的全力打壓，不讓利好在房地產行業釋放出來。

土地稀缺、現房銷售，未來市場或受“斷檔”困擾？

新京報記者在采訪中發現，對于當前的海南，業內都預感到，如果市場出現大幅漲價的話，會有更嚴厲的限購政策出來，但對于房價上漲的預期又頗為強烈。

“現在有些區域房源不像之前那么充足，幾乎沒有小戶型，都是100平方米以上大戶型。估計到明年可能是一個瓶頸期，沒有什么房源可賣了。估計市場后期價格會上漲，如果價格漲得太高，海南當地政府肯定還得出一些限制政策，不會讓房價彪升上去。”海南一樓盤銷售負責人如是稱。

侯召也認為，價格估計短時間內不會有太大的變化，但是9月份之后，可能項目陸陸續續都沒有什么房源可賣，價格或會漲起來。

在海南很多業內人士看來，房源已由之前人們印象中的過剩轉向了稀缺。正如劉賜貴強調的那樣，海南房地產不是外面想要多少就建設多少。

“海南從2018年4月全域限購以來，新的土地基本上沒怎么批過，現在在售的房源幾乎都是剩余的土地。現在不僅拿地困難，開發也受限制，即便是之前拿的土地，獲批預售證也很困難。”海南一樓盤銷售負責人表示，海南沿海岸土地有限，加上之前開發比較泛濫，現在資源比較稀缺。

侯召進一步介紹，今年3月出臺的新政，意味著海南成為全國唯一現房銷售的區域。也就是從3月開始拿地的開發商要現房銷售。眼下這批房子賣完之后，預期未來兩三年，會出現斷檔期。

事實上，自從海南省全域限購以來，住宅用地的供應逐年減少。據海南環球屋統計，5月海南僅有3宗城鎮住宅用地成交。從1月-5月的土地市場統計數據看，工業、商務金融等非住宅類型的土地供應量在持續增加。業內認為，未來海南對于商品房的把控會更加嚴格，住宅用地想要有增量想必很難。

全面“去地產化”，多家房企折戟“*嚴限購”

“雖然短期管控，但是長期肯定是看好，尤其對手里有地的企業來說是一件好事情。”侯召認為，由于連續幾年沒有供地，存量土地大部分被消化完了，有地的企業其實并不多。

據悉，在海南全域限購前，各大房企爭先恐后“跑馬圈地”，雅居樂、富力、融創、碧桂園等開發商在此重倉。

不過，2018年4月，海南宣布實施“*嚴全域限購”。外地家庭買房至少需要累計已繳24個月的社保或個稅。因為購房者主要來自于島外，海南交易隨之降至冰點。為此，多家房企折戟。

在2019年業績發布會上，雅居樂解釋毛利率下跌的原因，其中一項就是海南高毛利項目貢獻小了，拉低了整個毛利率水平。2018年雅居樂在海南入賬113億，但2019年不到40億元。

更有房企逃離海南。4月21日，珠江實業在2019年度業績說明會上透露，自2018年以來，由于地產政策調控、公司戰略轉型等原因，公司從海南項目退出。截至2019年底在海南已無投資項目。

即便這樣，上海易居房地產研究院《2019年區域房地產依賴度》報告顯示，海南對房地產依賴度仍排全國第一。

為此，海南“地產化”仍是當務之急，而2020年也被業內視為海南“去地產化”的開局之年。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，2020年，海南省強調“去地產化”，以壯士斷腕的決心，擺脫全省對于房地產市場的依賴，而自貿港是一個很好的契機。

終結房地產依賴 海南比肩一線城市？

從目前來看，“在海南發展房地產的空間確實不大。”中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林認為，可能海南會繼續出臺政策壓制房價，從理論上看，如果不加碼控制政策，自貿港的概念會促使海南房價上漲。而一旦房價上去了，也會影響經濟和其他行業的發展。

嚴躍進預計，后續海南土地審批、項目規劃等會繼續落實嚴格的管控政策。海南土地更加強調產業導入的概念，尤其是和自貿港結合的高端產業。而從房企的投資角度看，地產開發能力不再是主要的衡量指標，有創新業務和人才導入能力的房企，發展機會才會更大。

“海南擁有的度假養老資源，購買力是由全國來支撐的。現在增加了自貿港的概念，雖然建設自貿港的周期比較長，但在2025年全島封關前，隨著基礎設施建設的投入，醫院、教育、景觀、交通等配套會越來越好，區域的居住價值也會越來越高，甚至可能比肩一線城市。”侯召這樣表示。

而對于海南的升值空間，海南一樓盤銷售負責人認為，“一線城市或者準一線城市上漲空間有限，但是海南受自貿港紅利影響是從無到有，房價如能有深圳的一半，就已經很可觀了。”

侯召認為，自貿港是全國*開放的地方，但房地產政策則是全國*保守的政策，所以不會長期持續，未來也許市場會放開。現在的問題是海南這么多年發展不起來，是因為被房地產行業透支了，所以想要發展首先要終結房地產依賴。

來源:新京報

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