海南省自然資源和規劃廳日前出臺《關于農村不動產確權登記歷史遺留問題處理意見的通知》(以下簡稱《通知》)，對農村不動產確權登記范圍和基本工作原則、依法妥善處理宅基地取得相關問題等作出明確要求，旨在通過妥善解決農村不動產確權登記歷史遺留問題，切實維護集體土地權利人的合法權益，促進和規范農村產權制度改革，助力鄉村振興。《通知》自發布之日起有效期5年。

海南省自然資源和規劃廳關于農村不動產確權登記歷史遺留問題處理意見的通知

各市、縣、自治縣自然資源和規劃局，三沙市自然資源和規劃建設局，洋浦經濟開發區規劃建設土地局：

　　為妥善解決我省農村不動產確權登記歷史遺留問題，切實維護集體土地權利人的合法權益，促進和規范農村產權制度改革，助力鄉村振興，根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《不動產登記暫行條例》《海南省土地權屬確定與爭議處理條例》等法律法規規定，結合我省實際，現就我省農村不動產確權登記有關問題通知如下：

　　一、明確農村不動產確權登記范圍和基本工作原則

　　本意見所指農村不動產確權登記范圍包括宅基地、集體建設用地及地上房屋等建筑物、構筑物，不包括未建造房屋的宅基地。

　　解決農村不動產歷史遺留問題，應以土地使用權確權登記為基礎、房地一體確權登記為原則。對難以認定地上房屋等建筑物、構筑物的規劃合法性的，可單獨對宅基地、集體建設用地予以確權登記。

　　二、依法妥善處理宅基地取得相關問題

　　(一)依法認定農村宅基地的取得資格“戶”。

　　農村集體經濟組織成員，符合下列條件之一的，可以獨立作為“戶”在本村申請宅基地確權登記：

　　1.已婚或達到法定結婚年齡的;

　　2.依法繼承房屋及宅基地使用權的未成年人;

　　3.法律法規規定的其他情形。

　　對以上情形之外，確需以“戶”申請宅基地的，可提交村民代表會議集體討論決定，并經鄉鎮人民政府審核后公示認定。

　　(二)妥善處理超面積使用宅基地問題。

　　1.經依法批準獲得的宅基地，按批準文件確權登記。

　　2.1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施之前建房占用的宅基地，至今未擴大用地面積的，按實際使用現狀面積確權登記。

　　3.1982年2月13日至1999年9月24日《海南省經濟特區土地管理條例》實施之前使用的宅基地，在175㎡面積限額內給予確權。超過面積限額部分在登記薄和不動產權證書記事欄內注明，以后分戶建房或者重新建設時，按照當地政府規定的面積標準重新確權登記;或者按照宅基地有償使用等規定處理后予以確權登記。

　　4.1999年9月24日之后使用的宅基地，在175㎡面積限額內給予確權。超過面積限額部分可按照宅基地有償使用等規定處理后予以確權登記，否則超過部分不予確權登記。

　　(三)依法處理“一戶多宅”問題。

　　農村宅基地實行“一戶一宅”。村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積超過175㎡的，認定為一戶多宅，總面積不超過175㎡，不認定為一戶多宅。對村民“一戶一宅”之外的宅基地，按以下原則處理：

　　1.村民合法繼承房屋所取得的宅基地，造成“一戶多宅”的，予以確權登記。

　　2.村民合法購買房屋取得的宅基地，以及經農村集體組織決定規劃建設新村且在2017年1月1日《海南省人民政府辦公廳關于加強農村建設規劃報建管理工作的通知》實施之前已建設的房屋，但原有房屋(含“祖屋”)未拆除、騰退，造成“一戶多宅”的，可按照宅基地有償使用等規定處理后，予以確權登記。

　　3.符合分戶建房規定而尚未分戶的農村集體經濟組織成員，其實際使用的宅基地合計沒有超過分戶后用地合計面積標準的，按照實際使用面積予以確權登記。

　　(四)依法維護農村婦女和進城落戶農民宅基地權益。

　　農村婦女作為集體經濟組織成員，享有平等的宅基地分配權，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農村集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，但不得再主張原農村宅基地使用權。

　　農民進城落戶，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

　　(五)依法維護非本集體經濟組織成員宅基地權益。

　　1.非本農村集體經濟組織成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地，并經本農民集體三分之二以上成員或村民代表同意，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋所占用宅基地使用權，予以確權登記。

　　2.1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施之前，非本農村集體經濟組織成員原有的宅基地或合法取得(含合法繼承取得)房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權登記;擴大使用宅基地范圍的，可按照宅基地有償使用等規定處理后，予以確權登記。

　　3.1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施之后，非本農村集體經濟組織成員原有的宅基地或因合法取得(含合法繼承取得)房屋而占用的宅基地，在175㎡范圍內確權登記。如用地面積超過175㎡的，超過面積限額部分，可按照宅基地有償使用等規定處理后，予以確權登記。

　　4.原集體經濟組織成員戶口遷離本村后，未經批準，回村另外建設房屋或購買房屋所占用的宅基地，不予確權登記。

　　5.1999年5月6日《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》實施之后，城鎮居民違反規定在農村購買或違法建造的房屋和宅基地，不予確權登記。

　　6、非本農村集體經濟組織成員在農村不動產確權登記發證時，其不動產登記簿和不動產權屬證書的附記欄應注記“該權利人為非農村集體經濟組織成員歷史取得”。

　　(六)依法維護華僑、歸僑宅基地權益。

　　對華僑、歸僑原有或者合法繼承的農村房屋，房屋產權沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地使用權;其宅基地已被占用無法退回，歸僑、華僑申請另外安排用地的，農村集體經濟組織應當優先予以安排。

　　三、依法妥善處理宅基地建房的規劃合法性問題

　　(一)2008年1月1日《城鄉規劃法》施行之前使用宅基地建房的，辦理不動產確權登記時可不審查是否符合規劃。

　　(二)《城鄉規劃法》施行后使用宅基地建房的，符合當時實施的土地利用總體規劃、村莊規劃或“多規合一”總體規劃之一的，可視為符合規劃。

　　四、依法確定集體建設用地使用權，分類妥善處理集體建設用地地上建筑物、構筑物的規劃合法性問題

　　(一)1987年《土地管理法》實施之前，使用集體土地興辦鄉(鎮)村公益事業、公共設施和鄉鎮企業的，經所在農民集體同意，報鄉(鎮)人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設用地使用權。

　　(二)1987年《土地管理法》實施之后至1999年1月1日，使用集體土地興辦鄉(鎮)村公益事業、公共設施和鄉鎮企業用地，由所在農民集體同意，經鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府批準后，確定使用單位集體建設用地使用權。

　　(三)1999年1月1日之后辦鄉(鎮)村公益事業、公共設施和鄉鎮企業用地，應當依據縣級以上人民政府依法批準的用地文件進行確權登記。

　　(四)依法確定使用單位集體建設用地使用權的，地上所建為公益事業、公共設施等建筑物、構筑物的，辦理不動產確權登記時可不審查是否符合規劃。

　　(五)依法確定使用單位集體建設用地使用權且確定為經營性集體建設用地的，審查地上房屋等建筑物、構筑物的規劃合法性時，應綜合考慮建設當時有關城鄉規劃的法律法規規定和規劃覆蓋情況，結合現行規劃要求予以認定。可以認定的，一并確權登記;難以認定的，不對地上建筑物、構筑物予以確權登記。

　　五、依法妥善處理其他相關的歷史遺留問題

　　(一)2017年1月1日《海南省人民政府辦公廳關于加強農村建設規劃報建管理工作的通知》實施之前建設的房屋等建筑物、構筑物，凡是已核發了宅基地使用證或者土地來源合法，且建設時符合本意見有關規劃要求，用地在村莊或城鎮建設用地范圍內，由申請人提交《保證質量安全具結書》，可按使用現狀辦理房地一體的不動產確權登記。

　　如所建房屋等建筑物、構筑物不符合本意見有關規劃要求或者*新土地利用現狀調查為非建設用地的，應按照“缺什么補什么”的原則，按程序完善相關規劃調整或用地手續后，予以確權登記。

　　(二)2017年1月1日至《海南省村莊規劃管理條例》實施前建設的房屋等建筑物、構筑物，凡是已核發了宅基地使用證或者土地來源合法的，且建設時符合本意見有關規劃要求，用地在村莊或城鎮建設用地范圍內，由申請人提交《保證質量安全具結書》，按照以下原則辦理：

　　1、房屋等建筑物、構筑物在村莊建設用地范圍內的，按不超過3層、高度一般不超過12米內登記發證，超出部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明，或者按照有償使用等規定處理后予以確權登記。

　　2、房屋等建筑物、構筑物在城鎮建設用地范圍內的，執行所在城鎮的規劃或規劃標準，符合要求的，予以確權登記發證。

　　3、如所建房屋等建筑物、構筑物不符合本意見有關規劃要求或者*新土地利用現狀調查為非建設用地的，應按照“缺什么補什么”的原則，按程序完善相關規劃調整或用地手續后，予以確權登記。

　　(三)對于原已經依法確權登記發證的宅基地，界線沒變化的，不需再開展宅基地權籍調查，只需開展農房補充調查，完成房地一體不動產登記。已依法確權登記的宅基地，本次調查核實面積與發證面積不符的，可將宅基地的變更登記和房屋的首次登記，一并申請辦理。

　　(四)兩戶或兩戶以上農村村民共同使用一處宅基地的，相關農戶自行協商確定各自使用范圍和面積。經協商能夠確定各戶準確使用界線，按協商確定的界線分割單獨確權登記。不能確定使用界線但能明確各自分攤面積的，按共同共有辦理確權登記，并按協商確定的分攤面積在不動產登記簿和不動產權屬證書的附記欄注記。不能確定各戶使用界線和分攤面積的，直接按共同共有辦理確權登記。

　　對本意見未明確解決措施的農村不動產確權登記歷史遺留問題，將根據我省農村土地制度改革的精神和實踐需要另行制定相應辦法。各市縣在執行本意見過程中，如發現重大問題要及時報告。

　　本意見自發布之日起有效期5年。

海南省自然資源和規劃廳

2020年7月16日

　　(此件主動公開)

來源:海南省政府網

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