在新的樓市數(shù)據中,2017年1月,三亞主城四區(qū)的房價超過23000元/㎡,是2016年同期的1.5倍,漲幅超五成。蹭蹭上漲的房價背后,是意欲置業(yè)三亞購房者的唏噓之聲,后悔未能早日下手?!叭孔儍煞?,兩房變一房”這是2016到2017三亞房價前后對比*真實的寫照。
“去年一百萬還能在三亞買個不錯的房子,今年,這樣的價格可挑選空間已經屈指可數(shù)?!币环矫妫瑑r格的上漲是核心因素;另一方面,隨著庫存的進一步去化,在“停建80㎡以下戶型”的政策之下,“小戶型,低總價”的房子也在漸行漸遠。
均價只能看出房價的一個總體趨勢,大三亞各個板塊的實際房價又如何呢?
三亞:20000元/㎡以下的樓盤或將成為歷史
因海景及氣候資源而聞名的三亞,主城四的各個開發(fā)板塊中,因其不同的發(fā)展速度、周期以及是否具備海景資源等,價格也有較大的差距。總體來看,低于2萬元單價的樓盤正在遠離主城核心區(qū)。
以國家海岸聞名的海棠灣近幾年來發(fā)展迅猛,301醫(yī)院、免稅城等優(yōu)勢大配套的建設更是促使灣區(qū)身價倍增。目前,海棠灣房地產的開發(fā)形成了3個梯度的梯級式格局。規(guī)劃中,一線海景主要為酒店用地,僅有少量住宅,從售賣均價來看,基本上在5萬元/㎡及以上,別墅價格達到千萬級,代表項目為海棠華著、仁恒海棠灣、亞特蘭蒂斯、國家海岸保利財富中心等。二線海景及更深入的地區(qū)集中了海棠灣大量的樓盤,其中,二線海景樓盤的價格在3萬元/㎡左右,以海棠中央為例,此前項目成交均價為25000元/平米,目前已達到31000元/㎡,這一線的代表項目還有恒大養(yǎng)生谷、碧桂園齊瓦頌等;在海棠灣更腹地的地區(qū),價格則又往下下行一個梯度,目前約為2萬元/平米左右,代表項目為聯(lián)投海棠韻,陶然灣黃金泉等。
傳統(tǒng)優(yōu)勢灣區(qū)亞龍灣,目前可開發(fā)面積較少,在售項目也屈指可數(shù),亞龍灣壹號、遠洋山海價格在3.5-5萬元/㎡之間,可售房源不多。亞龍灣新推別墅項目華皓亞龍府,屬于中式合院風格,目前在售價格1000萬/套起。
三亞主城核心區(qū),按照現(xiàn)狀,大致可以分為5個主要板塊:鹿回頭半島、三亞灣、迎賓路、荔枝溝以及紅沙片區(qū)。其中,鹿回頭半島板塊作為三亞的“富人區(qū)”,均價超過4萬元/㎡,代表項目為半山半島、復地鹿島及中信半島云邸。
三亞灣作為*成熟的度假灣區(qū),在這一輪的漲價行情下,目前實際成交均價已經超過3萬元/㎡,二線海景房源價格相對較低,代表項目有魯能三亞灣、珠江儷豪等。
迎賓路板塊近幾年來發(fā)展迅速,近幾年10多個樓盤集中入市,受項目間“價格戰(zhàn)”影響,曾是三亞性價比*高的樓盤集中區(qū),甚至出現(xiàn)過萬元以下房源,目前該區(qū)域樓盤價格均超過15000元/㎡,部分項目已突破20000元/㎡,代表項目為三亞一山湖、國芳佳苑等。
緊鄰迎賓路的荔枝溝片區(qū)曾經是三亞“臟亂差”的典型,在近幾年的治理和開發(fā)下,因其完善的綜合配套,已經成為度假置業(yè)及新三亞人置業(yè)的首選之地,目前均價同樣相對較低,海韻·半嶺溫泉在售價格18000元/平米左右,僅有少量樓盤超過20000元/㎡。
紅沙片區(qū)目前相對項目較少,在售僅有綠地悅瀾灣、三亞棕櫚灘及三亞水三千,目前均價超過20000元/㎡。
在三亞城市西拓發(fā)展的道路上,紅塘灣區(qū)域和崖州灣區(qū)域是目前開發(fā)重點。紅塘灣旅游度假區(qū)目前集中了中糧、北京城建、魯能、陜煤、吉視傳媒等國企、央企,作為三亞*后一片原生灣區(qū),經過近兩年的開發(fā),雛形已現(xiàn),在海上機場等配套支撐下,盡管離市區(qū)較遠,但潛力不小,目前僅中糧·紅塘悅海、北京城建·海云家園、德璟海長安在售,均價17500-24000元/㎡;崖州灣依托三亞創(chuàng)意產業(yè)園規(guī)劃發(fā)展,目前整體均價較低,不到15000元/㎡,例如保利崖州灣目前在售均價12000元/平米。
陵水:灣區(qū)撐起整片天 整體均價約15000元/㎡
毗鄰三亞的陵水縣,因其地理位置優(yōu)勢及豐富的海景資源,成為海南區(qū)縣中發(fā)展*為迅速的區(qū)縣之一,房地產市場依托清水灣、香水灣以及土福灣,發(fā)展迅猛。在2011年確定的國際旅游島先行試驗區(qū)——黎安港規(guī)劃下,在2020年后將會形成一座新的濱海新城,未來將有大量旅游度假配套在此建設,前景可觀。
在項目集中的三個主要灣區(qū)中,土福灣又因其毗鄰海棠灣,可直接共享海棠灣大配套,項目銷售價格高于陵水其他地區(qū),在該區(qū)域在售的三亞項目中,清鳳海棠長灘均價約35000元/㎡、葛洲壩·海棠福灣均價約40000元/㎡、海棠福灣一號均價約24000元/㎡;香水灣是海南*早發(fā)展的灣區(qū)之一,目前已相對較為成熟,在售項目綜合均價約為20000元/㎡;清水灣作為*為知名的灣區(qū),集中了陵水大部分的項目,目前來看,受項目間競爭影響,價格低于其他兩個灣區(qū),項目銷售均價在13000元-18000元/㎡不等,綜合約為15000元/㎡。
保亭、五指山、東方:萬元以下養(yǎng)生好去處
保亭、五指山作為三亞后花園一般的存在,雨林資源豐富,僅因其發(fā)展相對滯后、為內陸市縣等因素,目前價格相對較低,均價5000-8000元/㎡不等,少量較為高端項目接近10000元(別墅除外)。兩地憑借其優(yōu)秀的自然資源及價格優(yōu)勢,已成為內地普通百姓養(yǎng)老養(yǎng)生的優(yōu)選。
東方,海南島第三大濱海城市,花梨之鄉(xiāng),其房地產的發(fā)展在近幾年興起后也十分迅猛,因地理位置偏北,氣候狀況略遜于三亞。目前,東方已有數(shù)十個項目在售,并形成了新區(qū)和城區(qū)兩個板塊,價格同樣低廉,新區(qū)因具備海景資源,價格略高,約在8500元-9000元/㎡,城區(qū)則在7000元/㎡左右,綜合來看,從去年到現(xiàn)在,房價上漲幅度一般。??
樂東:三亞西進橋頭堡 房價兩級分化嚴重
樂東,距離三亞*近的另一個縣,三亞未來西進發(fā)展的橋頭堡,因處在海南島西線,發(fā)展相對東線要滯后,目前,樂東的房地產主要集中在九所新區(qū)及龍棲灣、龍沐灣兩個度假灣區(qū)。從房價來看,兩級分化嚴重,較為內陸的九所新區(qū)僅為幾千元每平米,龍棲灣、龍沐灣兩個灣區(qū)的項目則在13000元/㎡左右。兩個灣區(qū)也各具特色,龍沐灣的*美日落,龍棲灣的山海互動,都使得它們在與東線灣區(qū)項目的競爭中能分得一杯羹。??