日前，中央決定在海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索穩步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟分階段建立自由貿易港政策和制度體系。同時，從今年5月1日起，在海南省實施59國人員入境旅游免簽政策，進一步支持海南全面深化改革開放。

對海南而言，這當然又是一個巨大的利好，堪比2010年1月海南國際旅游島批復，而*令投資客興奮的是，又有炒作概念了。

但從去年12月中央痛批海南鼓了錢袋，毀了生態，到海南3月31日出臺有史以來*嚴的房地產調控，越來越多跡象表明，海南要徹底告別房地產產業，海南業內人士認為，有了自貿區和旅游產業后，將逐漸替代投資，成為海南經濟的支柱，海南拋棄房地產也更有保障和底氣了，海南房價只要被爆炒，等待投資客的將是更為嚴厲的調控。

服務業替代房地產

自貿區并不新鮮，*早是2013年在上海成立了自貿區，就是實現貿易自由化便利化，在自貿區買進出口商品稅收更優惠、更便宜，海南是我國第12個自貿區。但就目前已有的自貿區實施效果來看，由于減稅品種有限，效果還不是很明顯，海南自貿區的建設，未來還有賴于中國貿易關稅減稅步伐。

海南自貿港是自貿區的升級版，通常被視為開放程度*高的自貿區，根據當前有關方面透露的信息，自貿港還在探索階段，推出來的具體時間未定。

中國(海南)改革發展研究院副院長夏鋒說，去年海南服務業占GDP比重55.7%，高出全國平均水平4.1個百分點，對經濟增長的貢獻率達70%以上。隨著自貿區的建立，現代服務業在海南的經濟比重將會進一步提升，并帶動醫療、旅游、文化、體育等產業發展，充分釋放島嶼經濟的潛力，進而構建起綠色低碳循環發展的經濟體系。

在這一次宣布自貿區之前，海南當地的資深房地產業內人士告訴記者，海南已經下決心要徹底告別房地產了，而決心一方面來自中央的壓力，另一方面，也是來源于中央給與的政策紅利。否則海南也不會在3月31日又升級調控，規定非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內只能購買一套住房，社保從2年升級為5年，首付比例不得低于70%，取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣的房子只能面向本市(縣)居民家庭銷售。

調控之嚴厲，前所未有，這相當于自斷房地產后路。

而事情源于去年12月中央環保組的督查結果。海口、三亞、文昌、瓊海、儋州、萬寧、臨高等多個市縣，都被嚴厲批評，稱一些市縣重經濟、輕環保，鼓了錢袋，毀了生態，財政過分依賴房地產，房地產企業指到哪里，政府規劃就跟到哪里。

反饋報告下發后的第三天，在海南省委經濟工作會議上，海南省委書記劉賜貴就講要取消12個市縣的GDP、工業、固定資產投資的考核，把生態保護列為負面扣分和一票否決項，并*終全面取消海南19個市縣的GDP、工業和固定資產投資的考核。官員考核與GDP脫鉤，反而還要扣分，官員自然也就沒有動力去發展房地產了。

2017年海南GDP為4460億，全年海南固定資產投資完成4125.40億元。其中，房地產開發完成投資2053.11億元，占了一半，房地產對海南經濟的貢獻不言而喻。但是，房地產很容易帶來財政稅收，對拉動經濟增長也是立竿見影的。沒有了房地產，海南靠什么發展呢？

2017年，海南旅游人數和旅游收入均超額完成任務。全年接待游客6745萬人次，同比增長12％，實現旅游收入812億元，同比增長20.8％。

本來每年去海南旅游的人就很多，以后有了自貿區，關稅少了，順便在那購物也方便，同時，國家放開59個國家的入境免簽，也是支持海南旅游，消費多了自然就可以作為拉動經濟增長的重要一極。

投資炒房的教訓

海南的調控政策升級，首付70%，影響倒是不大，因為外地人去海南買房，本來貸款的也不多，但社保要求5年卻將很多購房者拒之門外。

在自貿區政策出來后，有全國各地的多名投資客向記者咨詢，要不要趕快去海南不限購的區域搶一套房等待升值。

上述海南業內人士認為，海南有了自貿區，以后靠旅游業立市后，反而是走上了良性可持續發展的道路，房價的基石會更安全，但并不代表適合投資者炒房，因為政府會調控。

“2010年那一輪來海南買房的人都是來投資的，后來跌的很慘，大家教訓深刻，那些人肯定不會再來投資，這幾年很多是買來養老度假的，尤其是北方人，東北人比較多，也算是剛需，所以泡沫逐漸吸收了。”該業內人士說。

上一次2010年炒作國際旅游島，幾個月就翻了三四倍，有的甚至是五六倍，炒作過頭，旅游島并非一年兩年就能建起來，房價卻透支了十年。結果是海南2011到2015年直接腰斬。2016年回暖，有的房價至今都未回到2010年的價格，比如有名的鳳凰島，*高炒到8萬/平米，現在也就五六萬。

但由于時代的不同，財富積累的實力差異，2011-2015年海南樓市腰斬，也未出現1991年海南樓市泡沫破滅后的一地雞毛，市場的需求也逐漸從純投資，過度到養老度假的真實剛性需求。所以海南樓市的泡沫也在逐漸縮水，經過幾輪調控擠壓后，會更加健康。

而且這一次因為調控及時，所以海口和三亞，以及其他已經調控的城市泡沫，不如上一次2010那么大，現在的價格也就是回到2010年的價格。

（來源：華夏時報）