2017年上半年海南房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn),量價齊升,房地產(chǎn)調(diào)控取得成效,全省商品住宅庫存去化期降至約11個月,海口、三亞、陵水、萬寧、瓊海市場去化效果明顯,限購實施后市場成交回落,前5月成交量占2016年的57%,重點市縣成交均價呈穩(wěn)固向上的態(tài)勢。
【全國政策解讀】
熱點城市政策加碼,三四線城市聯(lián)動調(diào)控
2017年上半年,“刺激與抑制”兩條主線始終貫穿,全國去庫存政策與部分熱點城市調(diào)控房價緊縮政策雙向并行,在“穩(wěn)中求進”為總基調(diào),因城施策為方針的指導(dǎo)下,熱點城市調(diào)控全面收緊,去庫存壓力大的三四線城市在供給端減少甚至?xí)和W≌玫毓?yīng)。
樓市進入“5限”時代 抑制投資、穩(wěn)定市場、力度空前。
相比往年,本輪調(diào)控政策打擊更精準(zhǔn),實施手段更為新穎。在限購層面特別強調(diào)限制非本地戶籍居民購房,打擊投資需求;在限貸層面,提高了特別是二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例,直接影響本地改善性需求,同時本輪調(diào)控中限售、限商開始“助力”,調(diào)控力度空前。
【海南政策解讀】
海南緊隨國家樓市調(diào)控基調(diào),開啟限購、限售模式,供需兩端施政穩(wěn)樓市,主限海口、三亞、瓊海以及中部生態(tài)保護區(qū)。
??凇⑷齺喎謱诱{(diào)控,劃定限購區(qū)域,主城區(qū)、稀缺一線海景資源區(qū)等受限。
??谏壪拶弲^(qū)域:一是在主城區(qū),具體為:濱江西路以西、長彤路以東,南海大道和紅城湖以北區(qū)域;二是南部生態(tài)保護區(qū),主要在椰海大道以南、繞城高速以北、鐵龍路以西、粵海大道以東范圍。
三亞升級限購區(qū)域:一是中心主城區(qū),東至鳳凰路和紅沙隧道、南至榆亞路和南邊海路、西至三亞灣路、北至金雞嶺路(不含棚戶區(qū)改造項目);二是在海棠灣、崖州灣沿海一線部分實施限購。對在海南無房的非本省戶籍居民家庭在升級限購范圍內(nèi)購買住宅,需提供從購房申請之日起前在海南連續(xù)繳納一年以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。
除了??诤腿齺啠偤!⑽逯干?、保亭、瓊中、白沙等市縣均出臺限購細(xì)則,提高購房門檻,增加現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓限制。
島外客戶購房“認(rèn)房、認(rèn)貸、認(rèn)社保”,提高準(zhǔn)購門檻,抑制投資、投機性購房。
產(chǎn)權(quán)式酒店納入限購范圍,大幅度提升開發(fā)商自持比例,通過政策手段推動海南房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
通過政策手段,控制開發(fā)商銷售變現(xiàn)周期,保證產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營屬性,希望開發(fā)商對地塊開發(fā)提供持續(xù)經(jīng)營。一方面增加海南行業(yè)準(zhǔn)入門檻,過濾掉資金實力和運營能力不強的中小企業(yè),二是改變海南候鳥人口狀態(tài),吸納更多的人才進入。
海南樓市進入“提質(zhì)”階段,省級“全裝修”,硬裝執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化、多舉措保品質(zhì),政府監(jiān)管力強,全省覆蓋范圍廣。
【土地供求走勢】
“雙暫停”政策繼續(xù)執(zhí)行,整體土地市場供應(yīng)量萎縮,樓面價破新高。
2016年2月24日,海南省政府實施“雙暫?!闭撸瑢ι唐纷≌诔^全省平均水平的市縣,暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批,除???、三亞、三沙、陵水、瓊中、臨高6個市縣外,其他13個市縣都被列入政策調(diào)控范圍。2016年上半年至2017年上半年,全省土地市場供應(yīng)量明顯萎縮。
【土地成交結(jié)構(gòu)】
政府調(diào)結(jié)構(gòu)優(yōu)產(chǎn)業(yè),商服類經(jīng)營性用地成交成為主力。
2014年至今,海南土地成交以住宅和商服類為主;2017年3-5月,海南各地限購政策陸續(xù)出臺,為配合政策落地,上半年全省土地供應(yīng)量明顯萎縮,由于全年用地計劃已經(jīng)確定,預(yù)計下半年成交市場將呈現(xiàn)補漲。
??谑?017年供地計劃
2017年??谑杏媱澒?yīng)土地共31115.7畝,其中交通運輸用地占比居首,住宅、商服用地占比約35%。住宅用地計劃供應(yīng)8594.25畝,占比27.62%,(其中棚改項目用地占30.79%),環(huán)比增長約269%;商服用地計劃供應(yīng)2497.50畝,占比8.03%,環(huán)比減少約10%。
三亞市2017年供地計劃
2017年三亞市計劃供應(yīng)土地共6352.65畝,住宅、商服用地占比約70%。住宅用地計劃供應(yīng)2717.1畝,占比42.77%,(其中棚改項目用地占77.99%),商服用地計劃供應(yīng)1734.15畝,占比27.3。
陵水縣2017年供地計劃
2017年陵水縣計劃供應(yīng)土地共7719.54畝,公共管理與公共服務(wù)用地占比近40%,主要用于建設(shè)高峰溫泉民族生態(tài)博物館、民族文化體育基地等公共服務(wù)配套設(shè)施;住宅用地計劃供應(yīng)1436.79畝,占比18.61%,環(huán)比增長約48.63%;商服用地計劃供應(yīng)1435.65畝,占比18.60%,環(huán)比增長65.85%。
澄邁縣2017年供地計劃
2017年澄邁縣計劃供應(yīng)土地共6983.84畝,為改善澄邁縣整體交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施,完善城鄉(xiāng)交通面貌,交通運輸用地占比*高,交通運輸用地主要用于保障金馬現(xiàn)代物流中心道路基礎(chǔ)設(shè)施、福山至馬裊公路等項目建設(shè);在住宅用地計劃供應(yīng)230.71畝,占比3.3%,(且多為保障性住宅用地),商服用地計劃供應(yīng)1137.97畝,占比16.29%,環(huán)比減少30.95%。
五指山市2017年供地計劃
2017年五指山市計劃供應(yīng)土地共1814.95畝,住宅用地供應(yīng)受限,計劃供應(yīng)15畝,占比0.83%,環(huán)比下降97.24%;商服用地計劃供應(yīng)583.65畝,占比32.16%,用于支持南圣鎮(zhèn)旅游板塊、水滿鄉(xiāng)黎峒文化主題公園等旅游項目建設(shè);為完善城市交通路網(wǎng),推進旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,交通運輸用地供應(yīng)占比約43%。
各市縣住宅用地供求
上半年僅有???、臨高土地供求相對平衡,海口穩(wěn)居第一,陵水、五指山為存量土地成交,三亞、昌江當(dāng)月供應(yīng)未獲得有效成交。
2017年上半年海南住宅用地供求情況來看,總體供大于求,從供應(yīng)數(shù)據(jù)上看,???37.76畝*多,臨高和昌江次之,分別為196.82畝和134.73畝;從成交數(shù)據(jù)上看,??谝?65.88畝穩(wěn)居第一,其次為臨高186.29畝和陵水27.28畝,成交量差距懸殊。
各市縣商服用地供求
上半年商服用地總體平衡,東方市和陵水居首,三亞海坡片區(qū)土地供應(yīng),拉開區(qū)域供應(yīng)量。
從供應(yīng)數(shù)據(jù)上看,三亞市集中供應(yīng),其中海坡片區(qū)供應(yīng)292畝,占總供應(yīng)量的77%,陵水、東方、??谖痪悠浯危粡某山粩?shù)據(jù)上看,傳統(tǒng)兩極城市海口和三亞明顯減少,東方和陵水位列第一階梯,需求量都在200畝線之上,其中東方共成交3宗商服用地,位于板橋鎮(zhèn)金月灣旅游開發(fā)區(qū)內(nèi),瓊中、文昌、海口、屯昌和三亞為第二階梯,成交量在100-200畝之間,萬寧、臨高、定安、保亭為第三階梯,成交量均在百畝線以下。
重點房企拿地情況
上半年,名企加速全島布局,雅居樂、華僑城首進???,打造城市西部旅游綜合體;碧桂園繼續(xù)開拓臨高金沙灘;富力陵水海洋主題公園樹立海南旅游標(biāo)桿,預(yù)計下半年開業(yè)。
重點房企拿地結(jié)構(gòu)
上半年,名企拿地以住宅性質(zhì)用地*多,共639.35畝,商服用地次之,共467.39畝。
2017年上半年,拿地*多的房企是雅居樂,其中住宅用地392畝,占69%;華僑城獲取的地塊住宅、商服占比均衡;富力和碧桂園獲取土地用于項目持續(xù)性開發(fā),土地性質(zhì)與項目定位相匹配。
【海南整體市場表現(xiàn)】
2017年上半年海南房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn),量價齊升,4月限購實施后市場成交回落,前5月成交量占2016年的57%。
重點市縣整體數(shù)據(jù)
上半年,東線供應(yīng)穩(wěn)增,西線供應(yīng)下滑,??凇⑷齺喅鞘袃r值不斷兌現(xiàn),成交量持續(xù)領(lǐng)跑,重點市縣成交均價呈穩(wěn)固向上的態(tài)勢。
重點市縣庫存及去化周期
上半年重點市縣商品住宅庫存去化期周期由2016年末的18個月回落至約11個月,海口、三亞、陵水、萬寧、瓊海市場去化效果明顯。
三亞成交戶型占比分析
上半年,三亞以60-90㎡中小戶型成交為主,其次是90-120㎡和144-180㎡的產(chǎn)品,三亞客戶可承受總價在100萬以下、100-150萬、150-200萬,占比均勻分布在23%-25%之間。
三亞成交均價領(lǐng)跑全省,客戶單價承受能力較強,單價熱區(qū)集中在2-3萬元/㎡,3萬元/㎡是單價紅線,成交占比不足10%。
三亞客戶來源地分析
上半年,三亞仍是東北客戶的核心旅居地,東三省成交占比約23%,其次是北京、河北等華北區(qū)域,成交占比約12-18%,隨著城市化進程加快,三亞有少量本地客戶支撐,占比約4.34%。
其他重點市縣成交戶型占比分析
2017上半年,??谏唐纷≌袌鲆詢煞?、三房剛需產(chǎn)品成交為主,其余重點市縣,一房、兩房投資度假型產(chǎn)品銷售*為緊俏。
其他重點市縣成交面積占比分析
上半年,??趧傂枰I(lǐng),成交集中在80-100㎡;澄邁、儋州有一定本地需求支撐,以80-100㎡為成交主力,其次是80㎡以下小戶型為主;東線及保亭以島外需求為主,集中在60-80㎡。
其他重點市縣成交單價占比分析
2017年上半年。省會海口剛需性質(zhì)明顯,主力成交單價為8000-12000元/㎡;東線城市因資源配套優(yōu)勢,主力價格普遍高于西線,陵水樓市依托灣區(qū)知名大盤的發(fā)展鋪墊,以10000-16000元/㎡領(lǐng)跑;澄邁、儋州主城區(qū)發(fā)力,成交主力單價為6000-8000元/㎡。
其他重點市縣成交總價占比分析
上半年,海口成交總價集中在60-80萬和80-100萬;東線除陵水外,其他市縣總價在100萬以上;總價段各成交套數(shù)占比不足5%,陵水區(qū)域價值凸顯,以80-100萬和100-120萬為主。
其他重點市縣客戶來源分析
島外客戶依然是海南購房人群的主力軍,占比約88%,其中排名前三甲為河北、北京、河南,三地占比約34%。
其他重點市縣島外客戶分析
上半年,海南成交客戶中,北部??凇⒊芜~主要來自京津冀、河南和江浙滬地區(qū);西部儋州客戶主要來自京津冀、黑吉遼和川渝地區(qū);東部的文昌、瓊海和萬寧主要來自京津冀、河南和江浙滬地區(qū);南部陵水、保亭主要來自京津冀、黑吉遼和江浙滬地區(qū)。
成交客戶中,30歲以下及60歲以上客戶成交總價主要集中在80萬元以下,30-59歲客戶成交總價集中在120萬元以下,總價200萬以上成交客戶年齡以30-59歲為主。
【上半年海南樓市成交排行】
2017年上半年,海南樓市名企包攬、全省四面齊頭并進,恒大、雅居樂、碧桂園名列三甲。上半年成交面積排行TOP10面積之和為259.48萬平米,面積排行上榜門檻提升至13萬平米;成交金額排行TOP10金額之和為401.42億元,金額排行上榜門檻提升至19億元以上。
【上半年海南房企成交金額排行榜】
2017上半年,魯能首拔頭籌,憑借全島7個項目173.4億的成交遙遙領(lǐng)先,百億房企名額增加,恒大、碧桂園緊隨其后,雅居樂首次退出三甲陣營。
(此表為調(diào)研數(shù)據(jù))
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