一則限價調控通知，再次將海口的問題擺上了臺面。

8月26日，海口市發改委及住建局聯合發布了《關于加強商品房銷售價格備案管理》的通知，要求具備預售（現售）條件及未售房源的商品房項目，房地產開發企業需在9月28日前主動核實成本，調整價格并重新申請價格備案。該通知也是在被國家住建部門連續兩次約談后，海口樓市限價調控的升級版。

但在此之前的7月2日，海口市政府在其制定的《海口市2018-2019年政府性債務化解規劃方案》（下稱《方案》）中提出，海口市要在2018年完成土地出讓收入295億元，在保障省市重大項目建設之后，籌集80億元用于償債。

在受訪專家看來，海口一方面全力遏制房價上漲，一方面卻又在加大土地出讓。“看似如此矛盾的行為，背后反映的實則是海口市面臨斬斷地產依賴后如何調整產業結構的現狀。海口只是一個縮影，整個海南都到了去除房地產依賴思維的關鍵時刻。”

圖：海口西海岸（看房嗎網實景航拍）

調控初見成效

房地產依賴思維，一度被認為是海口乃至海南省的病根。

據不完全統計，僅2017年，海口市市轄區土地出讓就有26宗，成交24宗，土地出讓面積達到95.67萬平方米，成交面積為86.22萬平方米。

如果按照海口市市轄區土地出讓成交地面均價7450元/平方米計算，海口僅靠土地出讓獲得的財政收入就超過64億元。

海南大學經濟與管理學院副院長李世杰對21世紀經濟報道記者分析，海口歷屆政府對于房地產的依賴都很大，“土地財政”一度是海口財政收入的重要組成部分。

全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任劉世錦也在公開場合表示，“相當多的城市賣地收入占到財政收入的40%，有些城市差不多達到一半。”

“但這種模式是不可持續的，勢必不會長久。”誠如李世杰所言，該模式嚴重依賴土地這一稀缺資源，而據了解，海口市當前的土地可開發面積已不足100平方公里。“海口亟需斬斷房地產依賴思維。”李世杰說。

于是，有人將此次海口升級限價調控視為“治病”的信號。海口有意主動擺脫對于房地產的依賴。但關鍵在于，該用緩藥還是猛藥？

海口市政府開出的藥方是，“沉疴需猛藥”。

在此之前，海南已對樓市進行了調控，效果也初見成效。

21世紀經濟報道記者梳理海口市1-7月份相關數據后發現，其房屋銷售面積和房屋銷售總額都出現不同程度的下降，較二季度分別降低了13.4和13.1個百分點。

而在被國家住建部相關部門約談兩次后，海口市更是將樓市的限價調控升級，對房企的新房價格備案要求進一步加強。“商品房銷售價格備案后，6個月內不得擅自調高備案價格。”

中國區域經濟學會秘書長陳耀認為，此舉意在遏制房價上漲，在一定程度上有利于海口擺脫對“土地財政”的過分依賴。

但在李世杰看來，“猛藥”藥效過猛或許會適得其反。“海口市財政已經入不敷出，又沒有什么融資渠道，如果一下子去除土地收入，海口估計是沒有喘息的機會的。”他說。

事實證明，1-7月份，海口房地產開發投資為325.98億元，比去年同期下降了17.7%。“調控導致的固定投資下降，再加上新興產業又尚待培育”，來自這兩方面的壓力逐漸傳導為海口市的財政壓力。

海口在《方案》中提到，海口要在2年內消化政府性債務余額269億元，2019年年底前將全市和市本級政府債務率風險指標控制在警戒線以內。要實現這一目標，海口市提出要在2018年完成土地出讓收入295億元。

不單單是海口的現狀

在李世杰看來，海口一方面全力遏制房價上漲，一方面卻又在加大土地出讓。此舉是出于其平穩度過轉型陣痛期考慮。

從2018年起，海口市就提出利用兩年時間，通過加快推進十二個重點產業發展、發展總部經濟、做強本地實體經濟等措施，來實現產業結構轉型。

李世杰對21世紀經濟報道記者說，早在2015年他就對海口市政協提過發展“總部經濟”的提案，尋找新的經濟增長點。

“彼時，海口的商業地產非常少，導致要發展規上企業尤其是總部經濟，沒有足夠承載的空間。”因此，李世杰猜測，海南提出的限價調控政策，一方面是要穩定房價，另一方面或許是想將對于住宅地產的投資轉移到商業地產和產業地產。

“通過限制住宅地產這種交易讓資本投向商業地產、產業地產，從而做活海口乃至海南的經濟。”他說。

但問題在于，這不單單是海口的現狀，海南各市縣都面臨同樣的問題。

海南下一步要怎么辦？這是多數人關心的問題。

“新興產業在短時間內不會見效。”李世杰對21世紀經濟報道記者分析，新興產業的培育有一定的規律，是一個長期的過程，“這就需要海口乃至海南采取超常規的方法。”

他建議，海南要利用先行先試的政策，盡快批準、盡快上馬一些重點產業。“以賽馬產業為例，這是一個至少1000億元以上的產業鏈，完全可以部分替代了房地產的依賴。”

另外，他認為還要加快推進海南的稅制改革。“中國實際上是處于一個高稅賦的狀態，相比其他國家的自由貿易港，對于吸引投資尤其是外資是沒有優勢的。”他建議，海南可以率先搞試點。

“如果在海南進行稅制改革試點，相信馬上會有企業把總部遷來，屆時總部經濟、樓宇經濟都能發展起來，海南既可以做出樣板，又可以在摸索的過程中不斷試錯，包括稅率降到何種程度、稅制簡化到什么程度等。”李世杰也坦言，涉及稅制改革必須要經全國人大討論、同意。但陳耀認為，這也并非不可以探討。

“事實證明，經濟特區的稅收優惠是一項非常有吸引力的政策，在早期發揮了很大的作用。”陳耀對21世紀經濟報道記者說，“中央既然要把海南建設成為全國開放度*高的地區，那么因為這個特殊性，在稅制上我覺得是可以考慮有所突破的。”

來源：21世紀經濟報道

原標題：海口樓市限價升級背后:加大土地出讓 加速產業轉型