2月24日,一則題為“海南實(shí)施‘兩個(gè)暫停’新舉措加快房地產(chǎn)去庫(kù)存”的新聞,“刷遍”了海南房地產(chǎn)媒體的頭條,也在業(yè)內(nèi)引起熱議。記者通過(guò)采訪發(fā)現(xiàn),海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,新舉措預(yù)計(jì)對(duì)海南房?jī)r(jià)的影響不大,但會(huì)間接促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,將推動(dòng)海南房地產(chǎn)業(yè)向高端方向發(fā)展。

【兩個(gè)暫停是什么?】

2月23日,海南省政府辦公廳下發(fā)《海南省政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》(下稱《通知》),《通知》指出,為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,積極消化房地產(chǎn)庫(kù)存,即日起實(shí)行“兩個(gè)暫停”等房地產(chǎn)調(diào)控新舉措。兩個(gè)暫停,即對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)全省平均水平的市縣,暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓)及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批(包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收審批、土地供應(yīng)審批、已供應(yīng)的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批),暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。

【2015年海南房屋待售面積1316.04萬(wàn)㎡ 住宅占比超8成去庫(kù)存壓力較大】

業(yè)內(nèi)人士指出,去庫(kù)存和調(diào)結(jié)構(gòu)是此次新舉措的用意所在。那么,海南目前房地產(chǎn)庫(kù)存量為多少,結(jié)構(gòu)如何呢?

海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2015年海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資運(yùn)行情況簡(jiǎn)析》顯示,2015年,海南省房屋竣工面積1065.86萬(wàn)平方米,同比下降11.5%;全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積1644.72萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)3.9%;全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積8316.98萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)10.1%。房地產(chǎn)銷售方面,2015年,國(guó)家及省委省政府利好政策頻發(fā),刺激了市場(chǎng)需求的釋放,全年海南省房屋銷售保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),1-12月,全省房屋銷售面積1052.28萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)4.8%,銷售額982.75億元,增長(zhǎng)5.1%。

在現(xiàn)房銷售大幅好轉(zhuǎn)作用下,全省房屋待售面積增速回落,2015年1-12月,全省房屋待售面積1316.04萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)37.7%,增幅比前11個(gè)月有所回落。然而,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,海南1年內(nèi)房屋待售面積為401.07萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)41.9%,增速上升了1.6個(gè)百分點(diǎn);1-3年及3年以上待售面積為723.58萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)30.2%,增速回落了5.2個(gè)百分點(diǎn),去庫(kù)存的壓力仍較大。

另一方面,海南房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)如何呢?海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王靜認(rèn)為:“海南房地產(chǎn)還處于比較低級(jí)的階段,產(chǎn)品簡(jiǎn)單,附加值低,就是提供一個(gè)住所而已。”這個(gè)觀點(diǎn)也在《2015年海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資運(yùn)行情況簡(jiǎn)析》中得到印證,數(shù)據(jù)顯示,2015年全省住宅待售面積占總量的84.1%,1年之后的占比也為84.1%,1-3年(含)住宅待售面積占比為86.6%,住宅面積占比均為8成以上,成為海南房地產(chǎn)業(yè)的“大壁江山”。

【業(yè)內(nèi)人士:“兩個(gè)暫停”會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)銷售 預(yù)計(jì)對(duì)房?jī)r(jià)影響不大】

那么,新舉措對(duì)于去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)將起到什么樣的作用,又會(huì)否對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響呢?“短期來(lái)說(shuō),我認(rèn)為‘兩個(gè)暫停’不會(huì)對(duì)海南房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響,等到去化、調(diào)控達(dá)到一定效果時(shí),海南房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)變化。”海口翡翠水城小區(qū)的置業(yè)顧問(wèn)林琳認(rèn)為。“執(zhí)行‘兩個(gè)暫停’意味著以后純住宅的產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越少,而海南房產(chǎn)的自然優(yōu)勢(shì)是長(zhǎng)期保持下去的,因此就算房?jī)r(jià)不一定有變化,但是對(duì)于刺激購(gòu)房者出手會(huì)是一個(gè)利好。”北京鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)海南區(qū)域公司總經(jīng)理歐立志認(rèn)為。

海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王靜也認(rèn)為,海南房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)樾屡e措的出臺(tái)就有太大變化。在她看來(lái),一個(gè)政策的出臺(tái),對(duì)剛需群體的影響會(huì)明顯一些,而海南房地產(chǎn)是以改善型為主,對(duì)改善性需求的群體來(lái)說(shuō),購(gòu)房者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷才是其首要考慮的因素,如果后續(xù)形勢(shì)判斷向好的話,出手可能會(huì)堅(jiān)決一些,而區(qū)域政策反而是其次考慮的因素。“不過(guò),新舉措理論上會(huì)促進(jìn)房屋的銷售。”王靜認(rèn)為,因?yàn)?隨著措施的執(zhí)行,存量會(huì)消化,對(duì)于有置業(yè)意向的人群來(lái)說(shuō),以后不一定會(huì)有低附加值、純住宅的產(chǎn)品,選擇的余地會(huì)變少,所以會(huì)間接促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售,達(dá)到去存量的效果。

【專家:新政策旨在“倒逼”海南房地產(chǎn)朝高端方向發(fā)展】

“但是,我認(rèn)為,新政策發(fā)出的不是這種信號(hào),不是說(shuō)建得少了,大家趕快來(lái)買,不買就沒(méi)了。”相比“去庫(kù)存”而言,王靜認(rèn)為“調(diào)結(jié)構(gòu)”才是新措施更為長(zhǎng)遠(yuǎn)、更為重要的目的所在。《通知》指出,要“豐富產(chǎn)品類型,推動(dòng)房地產(chǎn)朝高端方向發(fā)展。積極發(fā)展與國(guó)際旅游島產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向相符的房地產(chǎn)業(yè),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與旅游、文體、教育、健康、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)相融合、跨界發(fā)展。”“海南作為中國(guó)唯一一個(gè)熱帶海島,資源具有稀缺性,我還是希望優(yōu)質(zhì)資源能夠打造出更多高品質(zhì)、高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品,而不是現(xiàn)在低附加值的純住宅產(chǎn)品。”王靜說(shuō)。

以健康醫(yī)療地產(chǎn)為例,其實(shí)現(xiàn)在的市場(chǎng)需求很大,但是目標(biāo)群體對(duì)目前海南提供的產(chǎn)品滿意度不高,所以,不能完全吸引這部分人來(lái)海南消費(fèi),“因此,新舉措也是在引導(dǎo)海南房地產(chǎn)業(yè)提高服務(wù)水平,向多元化、豐富化的方向發(fā)展。”王靜說(shuō)。眼下,恐怕包括各市縣、各房產(chǎn)企業(yè)都要回過(guò)頭來(lái)審視一下原來(lái)的方案和投資策略,甚至消費(fèi)者的習(xí)慣也需要一個(gè)培育過(guò)程。“盡管效果的顯現(xiàn)需要一個(gè)過(guò)程,但我認(rèn)為新措施是一個(gè)高瞻遠(yuǎn)矚的策略。也許會(huì)影響到一部分企業(yè)的利益,但是這種利益的犧牲對(duì)海南來(lái)說(shuō)是非常值得的。磨刀不誤砍柴工,將來(lái)我們海南房地產(chǎn)也一定是要朝這個(gè)方向發(fā)展的。”王靜還說(shuō),眼下正值國(guó)家提出探索街區(qū)化發(fā)展,海南房地產(chǎn)業(yè)正好在這樣的契機(jī)下做出先行先試。

的確,對(duì)于已經(jīng)有所覺(jué)悟的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),正在謀劃產(chǎn)品轉(zhuǎn)型的行動(dòng)與此次海南房地產(chǎn)業(yè)的新措施不謀而合,“海南地產(chǎn)去化的量這么大,同質(zhì)化產(chǎn)品一擁而上,對(duì)于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)是很大的沖擊,所以我們謀劃轉(zhuǎn)型是明智的。”北京鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)海南區(qū)域公司總經(jīng)理歐立志說(shuō)。

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