今日從海口市有關(guān)部門(mén)了解到，今年海口市商品房銷(xiāo)售預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)，但庫(kù)存壓力依然存在。因此，有關(guān)部門(mén)建議海口應(yīng)通過(guò)提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例、調(diào)整好房地產(chǎn)供需關(guān)系、用好用足公積金政策、深化戶籍制度改革、取消公租房建設(shè)實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼、加大營(yíng)銷(xiāo)力度等手段，多措并舉為海口商品房“去庫(kù)存”。

【今年海口市商品房銷(xiāo)售預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)價(jià)格下行壓力仍在】

據(jù)了解，2016年3月海口市銷(xiāo)售商品房49.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)68.19%；商品房銷(xiāo)售金額41.41億元，同比增長(zhǎng)70.79%；商品房均價(jià)8358.05元/平方米，同比增長(zhǎng)1.55%。

2016年1-3月海口市銷(xiāo)售商品房136.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71.6%；商品房銷(xiāo)售金額106.12億元，同比增長(zhǎng)60.55%；商品房均價(jià)7765.93元/平方米，同比下降6.44%；批準(zhǔn)預(yù)售商品房89.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59.64%。通過(guò)市場(chǎng)走勢(shì)數(shù)據(jù)分析以及住建部關(guān)于“去庫(kù)存穩(wěn)市場(chǎng)”的指導(dǎo)精神，可預(yù)計(jì)2016年海口市商品房銷(xiāo)售仍將保持平穩(wěn)，但價(jià)格下行壓力依然存在。

【海口市商品房庫(kù)存壓力依然存在 調(diào)結(jié)構(gòu)去庫(kù)存是未來(lái)幾年的重點(diǎn)】

經(jīng)海口市有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，扣除開(kāi)發(fā)商留下自用或出租的面積后截止2015年12月海口市商品房庫(kù)存量約650萬(wàn)平方米。據(jù)分析顯示，海口市商品房庫(kù)存壓力仍然存在，調(diào)結(jié)構(gòu)去庫(kù)存仍是未來(lái)幾年的工作重點(diǎn)。

2011-2015年，海口土地供應(yīng)量對(duì)應(yīng)商品房面積為1222.11萬(wàn)㎡，略低于商品房銷(xiāo)售量1448.08萬(wàn)㎡，說(shuō)明海口市目前土地供應(yīng)量基本合理。

而已辦理規(guī)劃報(bào)建未銷(xiāo)售面積為1014.37萬(wàn)㎡和已辦理預(yù)售未銷(xiāo)售面積為911.48萬(wàn)㎡，庫(kù)存量相對(duì)較大，但基本在36個(gè)月的消化期內(nèi)。已竣工面積為1395.81萬(wàn)㎡，基本與商品房銷(xiāo)售面積(1448.08萬(wàn)㎡)持平，說(shuō)明海口市項(xiàng)目竣工驗(yàn)收相對(duì)滯后，項(xiàng)目的驗(yàn)收工作力度需加大，商品房庫(kù)存有壓力。

已辦理施工報(bào)建許可證未銷(xiāo)售的商品房面積為1990.1萬(wàn)平方米，庫(kù)存嚴(yán)重，說(shuō)明海口市在建工程因各種原因進(jìn)展不暢，存在已施工未達(dá)到預(yù)售條件或停工的項(xiàng)目較多，造成這一階段的商品房庫(kù)存特別嚴(yán)重。對(duì)這一部分項(xiàng)目有待進(jìn)一步對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行梳理，將對(duì)應(yīng)制定措施進(jìn)行去化庫(kù)存。

【“去庫(kù)存”建議：海口應(yīng)提高棚改貨幣化安置比例取消公租房建設(shè)實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼】

根據(jù)數(shù)據(jù)分析與實(shí)際情況，海口市有關(guān)部門(mén)建議應(yīng)采取多項(xiàng)措施“去庫(kù)存”。

首先，應(yīng)提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，減少統(tǒng)一新建定向團(tuán)體回遷商品房面積(以下簡(jiǎn)稱“回遷商品房”)，增加貨幣直接補(bǔ)償安置方式，積極引導(dǎo)棚戶區(qū)改造居民購(gòu)買(mǎi)商品房用做安置房，棚戶區(qū)居民選擇貨幣直接補(bǔ)償安置方式后，一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)海口市新建商品房(不含回遷商品房)用做安置房的，市政府給予補(bǔ)貼。搭建棚戶區(qū)改造商品房安置交易平臺(tái)，組織商品房項(xiàng)目房源轉(zhuǎn)成安置房在平臺(tái)上線銷(xiāo)售，打通存量商品房和棚戶區(qū)改造安置房的通道。

其次，要調(diào)整好房地產(chǎn)供需關(guān)系，結(jié)合多規(guī)合一優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和科學(xué)布局，控制庫(kù)存增長(zhǎng)。對(duì)土地用途為公共管理與公共服務(wù)用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地等需要改為普通商品住宅用地的，由市政府依法收回土地，按計(jì)劃通過(guò)招拍掛形式組織供應(yīng)；對(duì)閑置土地應(yīng)嚴(yán)格依法處置，暫停其用于開(kāi)發(fā)普通商品住宅，鼓勵(lì)調(diào)整為旅游、服務(wù)、教育、文化、衛(wèi)生、健康產(chǎn)業(yè)等建設(shè)用地。同時(shí)結(jié)合多規(guī)合一鼓勵(lì)零散小地塊通過(guò)多功能搭配方式進(jìn)行多元化開(kāi)發(fā)。鼓勵(lì)轉(zhuǎn)型利用，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)符合國(guó)際旅游島建設(shè)需求、有長(zhǎng)期稅源的旅游地產(chǎn)(不含產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假酒店)、商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)。

再次，要加大金融支持，用好用足公積金政策，深化戶籍制度改革，強(qiáng)化社會(huì)保障。調(diào)整落戶政策，配合戶籍改革，實(shí)行省外積分落戶制度，調(diào)整提高住房積分分值，促進(jìn)省外購(gòu)房人員落戶。對(duì)海口市引進(jìn)的經(jīng)市人才主管部門(mén)認(rèn)定的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，在海口市購(gòu)買(mǎi)首套新建普通商品住房的，政府予以住房貨幣化補(bǔ)貼資助。對(duì)企業(yè)、機(jī)構(gòu)納入公租房管理的住房租賃收入免征營(yíng)業(yè)稅或增值稅、房產(chǎn)稅。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持商品住房用于出租，出租規(guī)模在10000平方米以上的，按其租賃收入繳納的營(yíng)業(yè)稅或增值稅、房產(chǎn)稅中市級(jí)留成部分的50%予以扶持獎(jiǎng)勵(lì)。

另外，還可以取消公租房建設(shè)實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，打通保障房與商品房雙向轉(zhuǎn)換通道，消化保障房和商品房庫(kù)存。取消公租房建設(shè)，全面實(shí)行公租房貨幣化補(bǔ)貼，把公租房保障范圍擴(kuò)大到非戶籍人口，將城鎮(zhèn)中等偏下和低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工、外來(lái)和進(jìn)城務(wù)工人員納入公租房保障范圍。 *后，海口市應(yīng)繼續(xù)加大營(yíng)銷(xiāo)力度，促進(jìn)“移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的健康快速發(fā)展，積極推動(dòng)與各全國(guó)知名專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)行戰(zhàn)略合作，借助其營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)共同推廣和銷(xiāo)售海口旅游地產(chǎn)。(南海網(wǎng)記者 周靜泊)

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