今年進入第二季度,在一系列利好政策“刺激”下,海南房地產市場初步呈現回暖跡象,但在庫存高企和部分房企資金鏈緊張的背景下,海南房地產市場健康穩定發展仍任重道遠。
【市場呈現回暖跡象】
海南省政府5月下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》,從購房條件、銀行放貸、公積金貸款、保障房覆蓋等方面出臺支持政策,在多重利好鼓舞下,海南房屋銷售情況好轉,新政對市場影響效果顯現。據海南省統計局統計,2015年1-5月,海南省房屋銷售面積為353.15萬平方米,比去年同期下降4.3%,降幅較上月收窄10.9個百分點;房屋銷售額383.70億元,比去年同期下降3.5%,降幅較上月收窄14.6個百分點。
鼓勵和支持政策進一步細化。6月30日,海口市政府辦公廳發文,把產權式酒店也納入購房入戶范圍。實施穩增長促發展政策以來,海口市已經共辦理購房入戶1964套。海南房地產銷售回暖,開發投資增速也快速企穩回升。海南省統計局數據顯示,海南住宅、辦公樓及商業營業用房投資全面加速;新開工面積由負轉正,房屋銷售降幅持續收窄。
1-5月,海南全省房地產開發投資完成545.16億元,同比增長20.6%,占全省固定資產投資的50.4%,增速比同期全省固定資產投資增速高出16.7個百分點。同時,海南房地產新開工項目明顯加快,房屋新開工面積增速由負轉正。受房地產銷售市場回暖影響,全省房地產新開工項目步伐明顯加快,自2014年以來新開面積首次呈正增長。1-5月海南省本年新開工面積為550.70萬平方米,同比增長16.6%。增幅同比上升41.5%。
【去庫存壓力增大】
海南省統計局分析認為,在330新政落地后,房地產市場開始回暖。但因市場對新政仍處于融合期,開發企業面臨資金周轉、庫存壓力等問題,促進房地產市場健康發展仍需努力。記者近日走訪海口的樓市發現,盡管市場有些起色,但整體態勢仍處于調整期,主要原因是庫存壓力較大。
今年以來,海南省房地產開發竣工速度加快,與上年同期竣工緩慢的態勢形成鮮明的對比,但另一方面,銷售市場相對平淡,導致商品房待售面積不斷增長,去庫存壓力增大。房屋竣工進入快速發展軌道。1-4月,全省房地產開發企業房屋竣工面積276.49萬平方米,增長31.9%,比上年同期增長提高45.3%。受市場新增供應量加大和銷售減緩雙重影響,海南房產市場去庫存壓力加大。1-4月,海南全省房屋待售面積1142.35萬平方米,增長32.9%,較上年同期提高1.3個百分點。
記者采訪了解到,由于房地產形勢持續低迷,部分開發商的資金壓力較大,存在一定的風險隱患。海口市房地產業協會會長戴開權認為,房地產類貸款特別是開發貸款仍然比較嚴,房企的資金壓力仍然比較大。在市場調整期,一些小房產企業資金鏈趨于緊張,一些房企迫于資金周轉壓力開始將持有項目和樓盤向大企業轉手,海南房企分化整合加劇。葉劍清認為,開發商需制定價格需契合市場和客戶需求,應避免盲目高價,總體來說,海南房地產市場現在呈現的市場狀態為機遇與挑戰并存,如何順應市場的同時‘逆襲’市場,是每個開發商應該認真探討的課題。”
【海南樓市“十三五”方向初定】
近期,海南省委、省政府明晰了“十三五”乃至更長一段時期的12個重點產業,其中包括對海南房地產業未來的發展方向做出初步規劃。
“十三五”期間,房地產業仍將是海南省重要產業之一。海南省住建部門所做的《“十三五”海南房地產業發展專題研究報告》提出,海南以本島長居型居住地產為基本、經營性旅游地產為主導、度假旅居型地產為特色、商業及其他地產為補充,建立多元化、多層次的房地產產品供應體系與住房保障體系,使房地產業與國際旅游島的建設緊密結合、良性互動,打造國際化程度高、生態環境優美、地域文化魅力獨特的世界一流的海島型理想家園、旅游勝地與度假天堂。
報告提出,海南房地產在轉型升級方面,按照“消化存量,優化增量”的思路,增加高端經營性房地產比重,逐步降低普通商品住房開發比例,優化房地產空間布局,不斷推進房地產業結構調整和轉型升級。
在提升品質方面,海南房地產將從政策和規劃上制止優質土地和環境資源低水平、低品質開發,從初級、粗放的開發向深度開發與品質提升轉變,重點發展具有地方資源、環境、文化特色并且符合市場發展趨勢、具有高度成長性、高附加值的房地產產品,提升產品價值和延長產業價值鏈。
報告建議,優化產業結構,降低經濟對房地產業的依賴,為房地產業結構調整和轉型升級提供支撐。把好土地閘門,從源頭管控房地產增量,建立住宅用地供應綜合評定機制,控制好土地供應規模、節奏、時序和結構,努力實現資源價值*大化。加強規劃管控,劃定限建區和禁建區,切實加強海岸線和中部核心生態保護區等重要生態資源的保護。
葉劍清認為,旅游地產及養老地產是海南房地產的重中之重,需有大盤造城經驗的開發商,在打造項目之初,就規劃且完善其公共設施建設。配套的不斷完善與落地,是提升旅居度假生活的重要籌碼,也是旅游地產持續健康發展的重要一環。未來海南房地產的發展趨勢,應是在結合海南島國際旅游島的戰略優勢、海天資源優勢,空氣優勢之下,發展生態環境好、體現生態資源價值的物業,在*大化利用自然環境與條件的前提下,盡*大可能保留這一系列的稀缺資源。
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