自今年7月25日海口市開始實行不動產統一登記工作以來，諸多市民抱怨沒有土地證導致二手房過戶手續無法辦理，從而引發一系列難題。從海口市國土局了解到，目前存在的突出問題主要有權利人在房地分開登記過程中已取得房屋所有權證，但是對應的土地存在土地手續未辦理、土地登記性質為劃撥地、房屋所有權與土地使用權不一致等諸多瑕疵。為穩妥推進不動產統一登記工作，海口市國土局按照分類分批的原則，對登記工作中存在的問題進行梳理研究，出臺相應辦法解決關于商品住房、地下建(構)筑物、公有住房和經濟適用住房辦理不動產轉移登記過程中遇到的問題。

商品住房

權利人可持房屋產權證、購房合同等相關材料向不動產登記權籍窗口申請權籍調查、土地分攤計算等業務后，再行申請辦理轉移登記。

據了解，目前商品住房辦理不動產轉移登記存在問題主要表現為：權利人在房地分開登記期間已取得房屋所有權證，但對應的土地手續不完善或土地使用權仍登記在開發建設單位名下，未將土地使用權分攤登記。

應對辦法：

1、商品房開發建設單位尚存在的，由海口市國土局對外發布通告要求開發建設單位限期申請辦理土地分割登記；土地分割后，權利人持房屋產權證、土地分割材料向不動產登記窗口申請辦理轉移、換發等登記業務。

對不予配合辦理土地分割登記的開發建設單位，將其列入“不誠信名單”并在媒體上進行公告。公告后，權利人持房屋產權證、購房合同等相關材料向不動產登記權籍窗口申請權籍調查、土地分攤計算等業務后，再行申請辦理轉移登記(辦理轉移登記時須進行征詢異議，期滿后再行公告注銷登記在原土地使用權人名下相對應的土地使用權)。

2、商品房開發建設單位已解散或被注銷的，權利人持房屋產權證、購房合同等相關材料向不動產登記窗口申請辦理土地分割登記和轉移登記(辦理轉移登記時須進行征詢異議，期滿后再行公告注銷登記在原土地使用權人名下相對應的土地使用權)。

3、為規范房地產開發交易行為，根據《海南省房屋國有土地使用權分割登記暫行辦法》第五條，商品房開發建設單位須依法辦理土地分割，否則，將限制其在轄區內辦理相關登記業務。

公有住房和經濟適用住房

公有住房和經濟適用住房在二手房交易過程中，必須先行補辦劃撥地補辦出讓手續，補辦完成后再向不動產登記中心申請國有建設用地使用權及房屋所有權的轉移登記。

應對辦法：

1、土地權屬清楚，持有房屋產權證、分攤土地使用證(或土地分割證明書)的。申請人可憑分攤土地使用證(或土地分割證明書)向海口市政府服務中心國土局業務窗口申請辦理劃撥地補辦出讓手續，繳納土地出讓金、稅金。完成劃撥地出讓手續后由申請人憑劃撥土地補辦出讓批準文件等要件向海口市政府服務中心不動產登記窗口申請辦理不動產登記。

2、土地權屬清楚，持有房屋產權證、但未進行土地分攤的。由海口市不動產登記中心在海口市政府服務中心設置咨詢窗口專項辦理土地分攤。申請人持原土地使用權人同意分攤的書面意見向咨詢窗口申請辦理土地分攤，咨詢窗口對土地進行分攤，出具土地分攤告知書。申請人憑土地分攤告知書向海口市政府服務中心國土局業務窗口申請辦理劃撥地補辦出讓手續，繳納土地出讓金、稅金。完成劃撥地出讓手續后由申請人憑劃撥土地補辦出讓批準文件等要件向海口市政府服務中心不動產登記窗口申請辦理不動產登記。

原土地使用權人沒有出具同意分攤意見的，在辦理土地分攤前，由海口市不動產登記局對擬分攤的土地進行異議征詢，如無異議，再行公告注銷登記在原土地使用權人名下相對應的土地使用權。

3、土地權屬不清楚。對只有房產證，沒有土地登記的情形，由申請人向海口市政府服務中心國土局業務窗口申請辦理土地確權，完成土地確權后由申請人依照第(二)款的程序申請辦理不動產登記。

4、申報條件。經濟適用住房所有權人申請上市出售，須持有市住建部門出具的轉移登記準予上市出售的書面意見。已列入拆遷公告范圍內的公有住房和經濟適用住房不得辦理轉移登記(以拆遷公告為準)。

地下建(構)筑物

據介紹，地下建(構)筑物在“房地分別交易登記”管理模式下取得了房產所有權證，因海口市地下空間開發利用管理規定尚未出臺，海口市國土局一直暫停辦理其對應的地下空間土地使用權登記；現因產權人要求辦理首次、轉移、抵押等登記，依據《不動產登記操作規范(試行)》一體登記的原則，鑒于海口市規章制度尚未出臺，海口市國土局無法將地下建(構)筑物占用范圍內的土地使用權一體登記。

海口市國土局建議：

1、登記機構在辦理地下建(構)筑物辦理產權的首次、轉移登記時，應當按照建設工程規劃許可證明確的地下建(構)筑物的水平投影*大占地范圍和起止深度(標高)進行記載，并記載其具體坐標位置；在權利證書中注明“地下空間使用權”字樣；屬多層的按層單獨登。

2、在海口市地下空間開發利用管理規定或辦法實施前已對地下空間使用權及建(構)筑物辦理產權登記的，登記有效；未辦理登記且符合登記條件的應當以予以登記，不符合登記條件的應在補全相應手續材料符合條件后進行登記。

3、在海口市地下空間開發利用管理規定或辦法出臺后從其規定。