海南省政府網站今日發布了《2016年海口、三亞房地產價格走勢分析》。這份調查報告稱，2016年海口和三亞市房地產市場呈現出“量價齊升”特點。受季節因素的影響，冬季是海南房地產市場銷售旺季，同時隨著內地霧霾污染的加重，越來越多的人選擇到海南來居住，2016年12月份海口和三亞的網簽數量大幅增長，達到全年的*高值，同時推動房價繼續上漲，漲幅較為平穩。

2016年，“去庫存”成為海南房地產調控的主基調。在全國房地產政策寬松趨穩的大背景下，年初海南省出臺“雙暫停”表明對去庫存的決心。經過將近一年房地產市場“去庫存”調控，海口和三亞商品住宅去庫存成效明顯，但壓力依然較大。

一、2016年海口和三亞市房地產市場呈“量價齊升”的特點

（一）新建商品住宅價格平穩上漲。

同比來看，海口市新建商品住宅銷售價格從2月份開始同比轉降為升，漲幅逐月擴大。1月份同比下降0.4%，2-12月分別上漲0.4%、0.6%、1.4%、2.3%、2.6%、3.4%、3.5%、4.1%、5%、5.8%和6.2%；三亞市4月份止跌轉升，1-3月份分別下降0.3%、0.1%和0.1%，4月持平，5-12月份分別上漲0.7%、0.5%、0.1%、0.5%、1.8%、2.7% 、3.8%和4.5%。

環比來看，海口新建商品住宅環比價格持續上漲；三亞新建住宅價格環比波動，從8月份開始持續上漲。（見表一）

（二）房屋銷售面積大幅增長，網簽數量大幅增加。

2016年，海口市房屋累計銷售面積432.65萬平方米，同比增長15.9%；三亞市房屋累計銷售面積151.53萬平方米，同比增長35.7%。

從網簽量來看，2016年海口和三亞的網簽數量增加幅度較大，全年海口市住宅（含保障性住房）原始網簽共44234條，同比增長38.3%；三亞市住宅（含保障性住房）原始網簽共24424條，增長67.1%。

2015-2016各月海口市原始網簽數量

2015-2016各月三亞市原始網簽數量

（三）二手住宅價格逐步回升。

同比來看，海口市二手住宅銷售價格從5月份開始同比轉降為升，漲幅逐月擴大。1-4月同比分別下降3.4%、2.5%、1.3%和0.6%，5-12月分別上漲0.4%、1.1%、1.5%、1.9%、2.3%、2.8% 、3.2%和3.5%；三亞市同比持續上漲，1-12月分別上漲0.7%、0.9%、1.5%、1.5%、1.4%、1.5%、1.3%、0.9%、1.1%、0.9%、1.3%和2%。

環比來看，2016年海口二手住宅價格環比持續上漲；1-7月份三亞二手住宅價格環比波動，從8月份開始持續上漲。（見表二）

二、當前房地產市場現狀及原因分析

（一）商品住宅去庫存成效明顯，但壓力依然較大。

2016年2月份海南省出臺“兩個暫停”緩解去庫存壓力，促進我省房地產市場平穩健康發展。經過近一年的調控，可售商品住宅面積和套數減少，2016年，全省房屋待售面積1271.84萬平方米，比上年同期減少44.63萬平方米，下降3.4%。其中，住宅待售面積1029.58萬平方米，比上年同期減少77.76萬平方米，下降7.0%。但由于庫存多集中在交通較為不便利、配套設施缺乏的區域，進一步去庫存的壓力依然巨大。

（二）房地產市場受季節和環境因素影響較大，但總體漲勢平穩。

受季節因素的影響，冬季是海南房地產市場銷售旺季，同時隨著內地霧霾污染的加重，越來越多的人選擇到海南來居住，12月份海口和三亞的網簽數量大幅增長（5351條和3632條），達到全年的*高值，同時推動房價繼續上漲,漲幅較為平穩。

但由于內地房價上漲過快的城市下半年紛紛出臺更加嚴格的調控政策控制房價過快增長，導致海口和三亞的住宅銷售價格環比漲幅排名逐漸提升，從9月至12月，海口新建商品住宅價格環比指數排名從第41位上升到第13位，三亞新建商品住宅價格環比指數排名從第34位上升到第1位（1-12月海口新建商品住宅價格環比指數在全國70個大中城市的排名分別為第32、32、41、42、22、41、25、35、41、31、26和13位；三亞分別為第39、38、66、66、41、63、62、31、34、31、21和1位）。但從總體來看，海口和三亞今年價格漲勢較為平穩，12月海口市和三亞市新建商品住宅價格同比分別上漲6.2%和4.5%，均為兩市全年*高漲幅，在全國70個大中城市排名分別為第35和43位。海南房價經歷了2010年的大漲和近幾年的調控，在沒有大的政策利好的刺激下，短時間內不會大幅波動。

（三）隨著海口、三亞“棚改盛宴”的開啟，一批以國企為主力軍的開發企業將逐步進駐海南，房地產市場將面臨新的格局。

近年來，多家知名房企進駐海南，一方面是對海南房地產業未來發展空間的看好，另一方面也帶來了更為激烈的競爭環境。從樓市規模化發展來看，大型房企對樓市的壟斷性在加強，像萬達、恒大、綠地、保利等大型知名房企進駐海南房地產市場，靠其雄厚的金融資源和豐富成熟的市場運作理念，根據需求走勢能夠及時合理調整產品結構、優化市場布局、精準快速推盤，保證其市場份額不斷提升，業績不斷增長，也促進房地產市場競爭日漸激烈。然而隨著2016年海口、三亞“棚改盛宴”的啟動，一批以國企為主力軍的開發企業陸續進駐海南，房地產市場將面臨新的格局。

三、對當前房地產市場發展的幾點建議

保持房地產市場長期平穩健康發展是海南省房地產市場調控的主要目標，去庫存和保持房價平穩運行仍將成為2017年市場調控的主基調，針對目前房地產市場現狀，提出以下幾點建議：

（一）積極推進城鎮化建設，完善住房公積金制度。

隨著越來越多的農業轉移人口在城鎮穩定就業和生活，應當盡快擴大住房公積金制度的覆蓋范圍，讓更多農民和外來務工人員等能夠在城市里購房安居。

（二）完善房地產配套設施建設，優化住房供應和戶型結構。

配套設施的完善度，決定房地產的發展程度、開發項目的吸引力和價格。據調研，當前海口和三亞的城市規劃與市場需求匹配度有待提高，基礎配套設施仍需完善。房地產項目的開發應當充分考慮居住環境的需求和住房品質的要求。應當加強合理規劃，完善配套，對不適應市場需求的住房戶型、商住比例、車位比例等做出調整，優化戶型結構和區域結構，避免出現結構性庫存。

（三）促進城市用地結構和布局形態合理化，提高房地產開發成熟度。

從城市規劃角度分析，房地產開發可以促進城市經濟發展、改善城市景觀面貌、提高居住環境質量、推動城市化進程，政府充當著引導和布局的角色，利用房地產開發調節促進城市用地結構和布局形態，使功能分區趨于合理；同時找準項目定位，加強生態保護，突出資源文化優勢，打造易居宜居宜業環境。