在全國房地產市場全力去庫存的大環境影響下,為了落實國家調控政策,2016年2月23日,海南省人民政府通過了《關于加強房地產市場調控的通知》,決定即日起實行“兩個暫?!保齺喪形姓e極落實調控政策,進一步加強房地產市場調控,加大供給側改革力度,促使房地產市場平穩健康發展。
一、2016年三亞房屋銷售價格運行特征
(一)新建商品住宅同比、環比走勢前弱后強(見圖一)
1-6月三亞房屋銷售價格指數窄幅波動,7-12月三亞房屋銷售價格同、環比指數持續6個月連漲,且同比后6個月漲幅呈擴大局面。在國家統計局發布的2016年12月份70個大中城市新建商品住宅價格指數中,三亞當月環比漲幅之首。
(二)二手商品住宅同比、環比價格指數保持窄幅波動(見圖二)
2月份,海南省出臺了對房地產市場調控的組合拳,三亞房地產銷售市場整體受到影響,致使二手住宅房屋銷售價格指數保持窄幅波動。不論從同比還是環比上看,二手商品住宅全年價格波動不大,保持平穩運行。
(三)網簽數據顯示去庫存效果明顯(見圖三)
在去庫存政策促進下,三亞房地產市場穩步向好,從住建局網簽數據看,2016年三亞房地產銷售情況良好,全年網簽條數20524條,比2015年多7067條。
二、原因分析
(一)政策原因促進房地產市場平穩健康發展
《海南省人民政府關于加強房地產市場調控的通知》,決定即日起實行“兩個暫?!?, 即暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓)及產權式酒店用地審批和暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。由于三亞市委市政府緊緊圍繞實現城市的轉型升級,先后曾出臺停建80平米以下小戶型以及繼續維持限購政策等,受“兩個暫?!庇绊?,購房者對在三亞購房出現政策預期,導致2月份以來房屋銷售價格一直走高。
(二)市政設施日趨完善,精品城市、幸福三亞建設添魅力
三亞成為全國首個“城市修補、生態修復”試點城市,也是目前唯一同時獲得海綿城市和綜合管廊建設綜合試點的地級市,三亞“雙修”“雙城”城市改造和“棚戶區改造”起到積極影響,2016年全市拆違377萬平方米,完成13514戶(含農墾)棚改任務,另外,系統推進山、海、河生態修復,環境的改善大大提高了城市競爭力和吸引力。
(三)三亞優良的氣候和環境得到消費者的青睞
新一輪的霧霾再次席卷北方大地,華北、黃淮和江淮等地遭遇“十面霾伏”,不少開發商將躲霾作為去庫存宣傳的重點,購房者普遍看好三亞房產未來走勢,購房給自己儲備養老,儲備給父母孩子使用等,躲霾正成為一股購房動力影響著三亞的房地產市場。
三、存在問題
從總體上看,2016年7-12月三亞房屋銷售價格漲幅較大,而且各月的漲幅大小不均,使購房者的觀望情緒有所增加。另外,2016年三亞房地產市場雖然整體形勢向好,但受購房人投資信心不足影響,位置不優、小區規模較小、開發商缺乏實力的房屋銷售進度較遲緩等問題仍然存在,房屋庫存壓力較大。
四、幾點建議
1、配合國家及海南省相關政策,強化房地產去庫存效果,根據三亞實際情況制定一系列相應的配套政策措施,細化“去庫存”實施,加快房地產去庫存步伐。
2、增加購房過程透明度,使消費者明明白白消費,減少被外界不良信息干擾的可能。重點加強商品住房和土地市場監管,打擊違法行為,通過透明交易促進房地產市場的平穩健康發展。
3、繼續完善市政設施,對部分房地產項目存在電力、道路管網、給排水等配套設施跟不上的問題,要進一步加強改進,降低業主投訴率,減少政策實施帶來的阻力。