從舉牌拿下“地王”到雄心勃勃開發,從樓市低迷到項目“半拉子”6年,從債務纏身到一元錢轉讓100%股權,從法院查封土地到“接盤俠”迂回開發……海南省澄邁縣“地王”房地產項目——“永升·濱海城”究竟經歷過什么?
它是上個世紀90年代初之后,海南省第二輪“圈地潮”落下的“后遺癥”。有人說,不是每一個“地王”項目都是那么好玩的。
2.7億元拿下縣域“地王”,被批“太瘋狂”
盡管占地面積不到100畝,但這處位于省會海口市與澄邁縣接壤“黃金地段”的房地產項目,卻飽受外界關注和非議。
這個縣域“地王”頗具故事性。2010年9月的一天,海南省老城經濟開發區境內一塊面積約93畝的土地使用權對外競拍。老城經濟開發區位于“世界長壽之鄉”——海南省澄邁縣境內,與海口市城郊接壤,地理位置和區域優勢十分明顯。
海南永升達投資有限公司(以下簡稱“永升達公司”)相關負責人魏先生告訴中國房地產報記者,由于位于老城經濟開發區,加上海南國際旅游島宣布后,這塊地引起了眾多房地產開發商的關注。
“在競拍現場,幾十家房地產開發公司輪流舉牌競買。”魏先生回憶稱,經過幾輪舉牌,這塊地*后以近2.7億元的價格成交。而這塊土地使用權的競得者,就是永升達公司。
2.7億元的成交價,也成就了該地塊的縣域“地王”位置。“一畝地的價格高達二三百萬元,比附近任何一塊地的價格都高出很多,是當時澄邁縣的‘地王’。”魏先生認為,公司當時高價位舉牌競拍的行為“太瘋狂”,“按照當地政府的想法,能拍個幾千萬的價格就了不得了。”
中國房地產報記者了解到,2010年1月4日,國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》。作為國家的重大戰略部署,我國計劃在2020年將海南省初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地。
而對于許多房地產開發商來說,這也許是一個千載難逢的機遇。自上個世紀90年代初海南省“房地產泡沫”之后,海南島上再次掀起房地產商“圈地”開發熱潮。
永升達公司就是那個時期眾多“頭腦發熱”的房地產開發企業的代表。這塊“地王”*終被確定開發“永升·濱海城”房地產項目。在澄邁縣政府網站過往新聞報道中,“永升·濱海城”項目均列為該縣重點項目予以報道。
開發商債務纏身被列“黑名單”
按照企業當初的規劃,該地塊項目分兩期開發:建設6棟29層住宅樓、一棟大型綜合性商場、一棟27層高的星級酒店,以及一所幼兒園,小區內配有溫泉、健身娛樂設施、游泳池及地下停車場等。
然而,“永升·濱海城”項目并沒有想象中那么順利,在開發項目一期時就出現了資金困難,建著建著就成了“半拉子”工程。以至于永升達公司在2013年對外銷售200多套房子后,遲遲交不了房而引發購房者集體抗議。
記者了解到,在企業勇奪“地王”開發“永升·濱海城”之前,永升達公司還在海口市區開發了“永升華府”房地產項目。據知情人士稱,永升達公司在該項目上確實掘了“一桶金”。
“企業債務纏身,項目難以繼續,完全是盲目擴張釀成的結果。”福建商人劉月華告訴中國房地產報記者,在開發上述樓盤的過程中,永升達公司陸續向劉月云、施建龍、劉興來借款,因為未按照借款合同約定還款,后者將永升達公司及其法定代表人林某某訴至法院。經海口市中級人民法院和海南省高級人民法院審理,終審判決永升達公司及其法定代表人林某某應償還上述借款本息約2800萬元。
對永升達公司追討債務的,不僅僅是上述債主。海南盛騰建筑安裝工程有限公司負責人陳先生則稱,永升達公司在開發“永升華府”及“永升·濱海城”項目過程中,欠下其公司巨額工程款,經海口中院和海南高院兩級法院審理,終審判決永升達公司應支付該公司工程款2200萬元。
因為沒有履行法院生效法律文書義務,永升達公司及法定代表人被列入法院被執行人失信人員名單,即俗稱的“黑名單”。去年11月23日,海口市龍華區法院通過媒體曝光第一批失信被執行人名單,其中就包括永升達公司及法定代表人林某某。
據債權人劉月云介紹,在法院作出相關判決后,為逃避債務和債權人追索,永升達公司又設立澄邁永升達置業有限公司,系永升達公司持有100%股權的全資子公司,并將原登記在永升達公司名下的93畝土地,在未支付對價的情況下,無償轉讓給澄邁永升達置業有限公司名下,重新辦理了土地證。
一元轉讓100%股權,迂回開發
為了避免永升達公司轉移資產,在諸多債權人要求下,2016年7月28日,海口中院作出(2016)瓊01執225號《執行裁定書》,裁定輪候凍結了被執行人澄邁永升達置業有限公司100%的股權。
但就在股權凍結后的2016年8月26日,澄邁永升達置業有限公司與中房(海南)建設有限公司簽訂《股權轉讓協議》,將上述被凍結的100%股權以一元價格轉讓,將“永升·濱海城”項目更名為“中房嘉園”,由中房(海南)建設有限公司直接操盤二期施工。
“永升達公司*主要的資產就是用來開發‘永升·濱海城’的93畝土地,我們認為此舉是在惡意轉移公司資產。”劉月云等人認為,永升達公司、永升達置業公司等負有巨額債務和涉及眾多訴訟,且存在挪用銷售款、拖欠工程款、欺詐購房者等惡劣行徑,如不及時制止其和中房(海南)建設有限公司非法轉讓股權,出售和私分公司財產的行為,被執行人享有權益唯一財產——“中房嘉園”項目將會出售一空,被凍結的股權失去對應的價值。
據悉,今年4月25日,海口中院向永升達公司、澄邁永升達置業有限公司、中房(海南)建設有限公司發出通知,要求三家公司在未經該院許可的情況下,不得擅自將澄邁永升達置業有限公司的股權轉讓,也不得擅自以內部認購的方式銷售“永升·濱海城”二期房產。澄邁永升達置業有限公司作為被執行人永升達公司全資控股子公司,不得違法銷售公司資產,已經合法銷售的所得必須進入澄邁永升達置業有限公司賬戶,任何單位和個人均不得私自收取款項。
海口中院還在該份《通知》中指出,前述三家公司簽署的《股權轉讓協議》涉嫌非法轉移法院查封財產,該院將依法追究其法律責任。
澄邁縣住房和城鄉建設局介入調查,“地王”面臨考驗
但事實上,“永升·濱海城”搖身一變成“中房嘉園”,其在建樓盤項目在尚未取得預售許可的情況下,已大肆對外推廣兜售。在該項目售樓處,不停有外地購房者前去看房。
中房(海南)建設有限公司李先生接受記者采訪時表示,他們是在永升達公司債務纏身、工程停工、難以為繼的情況下,于去年9月份開始接手“永升·濱海城”項目,由于存在法律障礙,目前永升達置業有限公司的股權并未過戶至該公司名下。
李先生稱,中房(海南)建設有限公司目前已經為“中房嘉園”項目投入了數千萬資金。他坦承,由于永升達公司在開發“永升·濱海城”過程中留下了很多遺留問題,為避免對后期開發、銷售造成不良影響,這才將樓盤更名為“中房嘉園”,并未向主管部門備案。但對于該項目的未來,“接盤俠”負責人也表示很迷茫。
澄邁永升達置業有限公司一負責人也表示,目前“中房嘉園”的銷售工作已經停止,等待法院許可后再進行銷售。他說,永升達公司并不否認之前的債務問題,但只有把后期開發做好,房子賣出去,問題才可能解決。因此他希望債權人能夠給公司一個“喘氣的機會”。
“我們運氣不好!”永升達公司相關負責人魏先生告訴記者,他所說的“運氣不好”是指企業遇上了整個房地產市場低迷的大氣候,企業開發資金又跟不上,“當時企業貸款一個億沒法還,企業瀕臨倒閉的境地。”
債務纏身、法院查封、“接盤俠”迂回開發……“地王”項目面臨一場考驗。5月18日,澄邁縣住房和城鄉建設局局長林鵬回應中國房地產報記者,他們已派員介入調查,調查結果將向媒體反饋。